Déréguler les prix du logement

Quelle que soit sa catégorie socioprofessionnelle, la satisfaction des besoins essentiels est indispensable au développement physique et psychique d’un individu. En travaillant, le salarié perçoit un revenu qui lui permet de satisfaire ses besoins physiologiques : se nourrir, payer son loyer et les traites de sa maison, ainsi que ses factures d’eau, de gaz et d’électricité. Pour éviter les revendications portant sur la réduction du temps de travail, le patronat, les banquiers, les politiques et les cabinets de conseils en marketing disposent de plusieurs leviers d’actions. Afin de les identifier, je propose d’analyser l’évolution des dépenses, ainsi que la part du budget et du SMIC alloués à l’alimentation et au logement. Le graphique ci-dessous compare l’évolution des dépenses moyennes mensuelles par habitant allouées à l’alimentation et au logement avec la part du budget et du SMIC net mensuel allouée à ces dépenses de 1959 à 2013.

Part du budget et du SMIC alloué à l’alimentation et au logement de 1959 à 2013

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-Source : Insee, 2.201 Consommations effectives par fonction à prix courants, comptes nationaux, base 2010.
-Source : Insee, 1.115 Produit intérieur brut et revenu national brut par habitant, comptes nationaux, base 2010.
-Source : Insee, Salaire minimum (brut, net, coût salarial) et durée légale mensuelle depuis 1951, législation sociale, France métropolitaine.
-Source : Insee, Montant du salaire minimum interprofessionnel de croissance (SMIC), ministère du Travail, de l’Emploi, de la Formation professionnelle et du Dialogue social, France.

Ce graphique permet de suivre l’évolution de la part du SMIC alloué à l’alimentation et au logement. Les données qui concernent la consommation sont à prix courants[1]. Les dépenses de consommation moyenne mensuelle par habitant ont été obtenues en divisant les dépenses de consommation annuelle par la population moyenne sur douze mois. Le revenu de référence est le SMIC net mensuel d’un salarié à temps plein. J’ai choisi le SMIC net mensuel, car, d’une part, c’est le revenu que le salarié reçoit réellement à la fin du mois , et, d’autre part, les évolutions de son taux horaire et des prix ont un impact immédiat et visible sur le pouvoir d’achat.

De 1959 à 2013, tandis que les dépenses allouées à l’alimentation et au logement passaient de 16 € à 578 €, le budget consacré à ces dépenses passait de 36,8 % à 40,4 %, soit une hausse de 3,6 points. En passant de 41 % à 51,6 %, la part du SMIC alloué à ces dépenses a augmenté de 10,5 points. Pour en comprendre les causes, je propose d’étudier la hausse des prix de l’alimentation et du logement et l’augmentation de l’offre de produits alimentaires transformés.

  • Déréguler les prix des logements pour inciter les salariés à travailler toujours plus.

La hausse des dépenses allouées au logement est également un moyen de faire taire les revendications portant sur la réduction du temps de travail. Le graphique ci-dessous compare l’évolution des dépenses moyennes mensuelles par habitant allouées au logement avec la part du budget et du SMIC net mensuel consacrée à ces dépenses de 1959 à 2013.

Part du budget et du SMIC allouée au logement de 1959 à 2013

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-Source : identiques au graphique « Part du budget et du SMIC alloué à l’alimentation et au logement de 1959 à 2013 :».

De 1959 à 2013, tandis que les dépenses allouées au logement passaient de 5 € à 385 €, la part du budget consacrée à ces dépenses passait de 11 % à 26,9 % et celle du SMIC de 12,3 % à 34,3 %. Tandis que les dépenses allouées au logement étaient multipliées par 80, la part du budget et du SMIC consacrée à ces dépenses augmentaient respectivement de 15,6 et de 22 points. Selon une étude de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier), de 1997 à 2007, le prix des maisons et des appartements a progressé de 142 %[2]. De 2000 à 2010, tandis que le revenu des ménages augmentait de 25 %[3], l’indice des prix du logement augmentait de 107 %[4]. Selon une enquête de l’observatoire du logement datant d’avril 2012, qu’ils soient locataires ou propriétaires, 55 % des Français déclaraient consacrer un tiers de leur budget à se loger[5].

Pour expliquer les hausses de prix du logement et de loyers, l’argument avancé par les experts est souvent le manque de logement. En effet, en 2012, des experts et des politiques ne cessaient d’affirmer qu’il manquait 800 mille logements en France[6]. Étant donné que la France manque de logements, sous l’effet de la loi, dite « de l’offre et de la demande », il est normal que les prix de l’immobilier et des loyers augmentent. Pour loger l’ensemble de la population et baisser les prix, des experts estimaient qu’il serait nécessaire de construire 150 mille logements par an. Avant de construire ces logements, il apparaît judicieux d’effectuer l’inventaire du parc immobilier. Le graphique ci-dessous présente l’évolution du parc immobilier français des résidences principales et des logements vacants de 2002 à 2012.

Résidences principales et logements vacants en France de 2002 à 2012

Logement vacant

-Source : Insee et SOeS, Parc de résidences principales, secondaires ou logements vacants en habitat collectif ou individuel, estimation annuelle du parc de logements, France métropolitaine.

En 2012, étant donné que le parc immobilier français comprenait un excédent de 2,35 millions de logements vacants[7], la France ne manquait pas de logements. Si la France avait manqué de 800 mille logements, le nombre de logements vacants n’aurait pas augmenté de 19,3 %, mais diminué de 140 % de 2001 à 2012.

Après avoir mis en évidence qu’il ne manque pas de logement, il apparaît pertinent d’étudier l’adéquation entre l’offre et la demande de logement. Le graphique ci-dessous présente le nombre de ménages, de résidences principales, de résidences secondaires et de logements vacants en 2010.

Total des ménages et des résidences principales en 2010

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– Source : Insee, Ménage selon la taille au 1er janvier 2010, RP2010 exploitation complémentaire.
– Source : Insee, Parc des logements selon le type et le nombre de pièces au 1er janvier 2010, RP2010 exploitation principale.

En 2010, la France comprenait 27 785 926 ménages (un ménage comprend une personne et plus) et 27 786 425 résidences principales occupées de manière habituelle. Étant donné que les résidences principales occupées de manière habituelle étaient excédentaires (+498 résidences), la France ne manque pas de logement. Comme 2,3 millions de logements étaient vacants, l’offre de logement était largement supérieure à la demande. Par conséquent, en fonction de la loi dite « de l’offre et de la demande », les prix de l’immobilier et des loyers n’auraient pas dû augmenter, mais baisser.

Ayant démontré que la hausse des prix n’était pas due à l’inadéquation entre l’offre et la demande de logement, il apparaît pertinent de se demander si elle ne serait pas due à l’augmentation des coûts de la construction. Si le prix des appartements et des maisons était corrélé aux coûts de la construction, la hausse des prix de l’immobilier varierait en fonction de l’indice du coût de la construction. Le graphique ci-dessous compare l’évolution du prix moyen des appartements et des maisons avec l’indice du coût de la construction de 1985 à 2006.

Comparaison prix moyen d’un bien immobilier avec coût de la construction

Prix moyen appartement ou maison neuve

– Sources : Insee, ministère de l’Écologie, du Développement et de l’Aménagement durable, France métropolitaine.

De 1985 à 2006, tandis que l’indice du coût de la construction augmentait de 75 %, soit une hausse annuelle moyenne de 3,7% par an, le prix des maisons et des appartements augmentait de 212 % et de 146 %, soit une hausse de 10,6 % et de 7,3 % par an. De 2000 à 2006, cet écart était encore plus important. Tandis que l’indice augmentait de 4,5 % par an, le prix des appartements et des maisons augmentaient respectivement de 12,7 % et de 10 % par an. Par conséquent, la hausse des prix du marché de l’immobilier n’est pas due à l’augmentation du coût de la construction.

Le coût de la construction n’étant pas responsable, il apparaît pertinent de se demander si cette augmentation ne serait pas due à la hausse du revenu des ménages. Ce graphique de la Caisse d’Épargne, qui date de 2008, présente l’évolution des prix de l’immobilier par rapport au revenu disponible brut des ménages (RDB)[8] de 1936 à 2008.

Rapport entre les prix de l’immobilier et le RDB des ménages

Rapport entre le prix du logement et le RDB des ménages

De 1948 à 1960, le ratio du prix moyen de l’immobilier de la France se situait entre 0,5 et 1,5 fois le RDB des ménages. La hausse des prix du logement a été provoquée par la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948. Cette loi a permis de réguler les loyers des logements anciens et de libérer ceux des logements rénovés et neufs. Motivés par des avantages fiscaux et la liberté des prix, les investisseurs privés ont investi dans la rénovation et la construction de logements neufs. De 1965 à 2000, ce ratio fluctuait autour de 2,5 fois le RDB sur l’ensemble de la France. À Paris, tandis que de 1965 à 1986, ce ratio fluctuait entre 2,5 et 3 fois le RDB, de 1986 à 1992, il a atteint 4,8 fois avant de revenir à 3 fois en 1998. Ces hausses peuvent être expliquées par la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. Cette loi, dite Méhaignerie, a permis à des logements vacants qui n’avaient pas été rénovés de sortie du cadre légal de la loi de 1948. À partir des années 2000, tandis que ce ratio passait de 2,5 à 4,3 fois le RDB en province, il s’élevait à plus de 5,5 fois à Paris. Étant donné que de 2000 à 2010, le SMIC a augmenté de 40,4 %[9], si ce ratio avait suivi la hausse du revenu des ménages, il n’aurait pas augmenté autant. Ce n’est donc pas le revenu des ménages, mais les prix de l’immobilier qui ont flambé.

Comme la hausse des prix de l’immobilier n’a pas été provoquée par un manque de logement, l’inadéquation entre l’offre et la demande, le coût de la construction et l’augmentation du revenu des ménages, il est possible d’affirmer que la dérégulation des prix est due, une fois de plus, à l’ordonnance n°86-1243 du 1er décembre 1986 relative à la liberté des prix et de la concurrence. En légalisant la liberté des prix, l’ordonnance Balladur a permis de fixer les prix en fonction de la loi du marché dite de « l’offre et de la demande ». Sans cette ordonnance, la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 n’aurait pas permis, à elle seule, de provoquer la hausse des prix.

L’acquisition d’une maison ou d’un appartement ne concerne pas que les ménages qui souhaitent accéder à la propriété pour se loger. Il concerne également des particuliers aisés et des investisseurs privés qui souhaitent faire des placements financiers. Au lieu de placer leurs surplus de trésoreries en bourse, ils préfèrent investir sur le marché de l’immobilier qui, à long terme, peut apparaître comme un placement moins risqué. L’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine, de diversifier ses placements financiers et d’augmenter ses revenus grâce aux loyers perçus. Comme les prix augmentent, l’investissement locatif est également impacté par la spéculation. Pour générer des profits, les investisseurs doivent commencer par amortir les coûts de l’investissement et des intérêts. Ces coûts étant plus élevés, ils sont donc plus ou moins contraints d’augmenter les loyers.

Étant donné que les actes d’achat et de vente à des fins spéculatifs nécessitent que l’appartement soit vide, pour qu’un appartement soit un produit financier, il doit être vacant. Ce processus provoque une augmentation des stocks de logements vacants, et donc, une rareté artificielle de l’offre qui contribue à l’augmentation des prix de l’immobilier et des loyers. Lorsque la demande devient plus importante que l’offre, les prix augmentent. Lorsqu’ils augmentent, les investisseurs privés revendent leurs biens sur le marché immobilier pour réaliser une plus value.

Les salaires n’ayant pas suivi la hausse des prix, l’accès à la propriété pour se loger est devenu inabordable pour les ménages qui disposent d’un revenu médian. Ceux qui souhaitent y accéder sont contraints de s’endetter massivement, et cela, sur plus de 25 ans auprès des banques. Étant contraint de souscrire à un emprunt immobilier, le cadre ne « travaille pas plus pour gagner plus » et donc, améliorer sa qualité de vie, mais pour enrichir les spéculateurs immobiliers et les banquiers. Pour honorer ses échéances et donc, ne pas être expulsé, il est obligé de travailler toujours plus. En souscrivant un emprunt, il perd l’initiative du sens qu’il souhaite donner à sa vie. L’emprunt immobilier apparaît donc comme un moyen de pression et de contrôle social indolore, invisible et silencieux des cadres et des classes moyennes qui contribue à renforcer le pouvoir temporel de l’argent et donc, l’autorité de l’élite économique et des banquiers.

La hausse des dépenses allouées au logement concerne également les loyers. En 2010, une étude de l’INSEE affirmait qu’un locataire du privé sur cinq consacrait en moyenne 30 % de son revenu à se loger[10]. Le graphique ci-dessous présente la hausse du loyer moyen d’un appartement de 35 m² en province[11] et la part du revenu qu’un salarié au SMIC lui a consacré de 1991 à 2010.

Hausse du loyer moyen et part du SMIC consacré au loyer

Budget loyer SMIC

-Source : Insee, Salaire minimum (brut, net, coût salarial) et durée légale mensuelle depuis 1951, législation sociale, France métropolitaine.
-Source : Insee, Montant du salaire minimum interprofessionnel de croissance (SMIC), ministère du Travail, de l’Emploi, de la Formation professionnelle et du Dialogue social, France.

De 1990 à 2010, selon les données de l’OLAP, le loyer moyen d’un appartement de 35 m² est passé de 164 € à 311 €. Tandis que le loyer augmentait de 97,8 %, le SMIC progressait seulement de 62,2 %. Comme la part du SMIC net mensuel consacrée au loyer est passée de 24 % à 29,5 %, l’écart de 5,5 points a provoqué une augmentation des dépenses allouées au logement.

Le logement étant un bien économique à part entière, le marché locatif est également concerné par l’ordonnance Balladur de 1986 et donc, par la dérégulation des prix. Les prix étant libres, les propriétaires ont le droit de fixer les loyers en fonction de la loi dite de « l’offre et de la demande ». Il est important de préciser qu’ils ont uniquement le droit de fixer librement le montant du premier loyer. En effet, lorsque le locataire est installé, le propriétaire a le droit d’augmenter le loyer une fois par an en fonction de l’indice de référence des loyers. Par exemple, en 2003, un locataire loue un appartement de 35 m² dans un immeuble privé du centre de Lille pour 350 € par mois. Étant donné que son loyer augmente chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers[12], en 2013 son montant aurait été de 410 €, soit une hausse de 17 % sur 10 ans.

En revanche, lorsque le logement est vide, le propriétaire a le droit d’augmenter le montant du loyer en fonction des prix du marché. Si ce locataire avait quitté son logement fin 2012, suite à la hausse des loyers dans le centre de Lille, le propriétaire aurait eu le droit de le fixer à 500 € en 2013. Tandis que sur 10 ans, le SMIC augmentait de 31,2 %[13], ce loyer aurait progressé de 42,9 %. Le salaire net d’un smicard étant de 1 121 €, s’il avait souhaité emménager dans le centre de Lille, les dépenses allouées à son loyer auraient représenté 44,6 % de son revenu. Ce qui est vrai à Lille, l’est également dans les grandes agglomérations telles que Lyon, Nice, Rennes, etc.

La principale cause de la mobilité géographique d’un ménage est la recherche d’un emploi. Les populations quittent les campagnes et les régions en crise pour emménager dans les régions (Île-de-France, Rhône-Alpes) et les grandes agglomérations (Paris, Lille, Lyon) dynamiques sur le plan économique. Les salaires n’ayant pas suivi la hausse des prix de l’immobilier et des loyers, les ménages au SMIC n’ont plus les moyens de se loger dans ces bassins d’emplois. Les loyers du secteur privé étant disproportionnés, 800 mille personnes ne trouvent pas d’appartement pour se loger. Étant donné que le parc immobilier français comprenait 2,3 millions de logements vacants en 2012[14], au lieu d’affirmer qu’il manque 800 mille logements, il apparaît plus judicieux de préciser qu’il en manque 800 milles à loyer modéré disponible à la location.

Cette étude met en évidence que la hausse du SMIC ne sert pas à améliorer la qualité de vie des salariés, mais à financer l’investissement locatif des particuliers aisés et des investisseurs privés. Au même titre que l’emprunt immobilier, la hausse des loyers apparaît également comme un moyen de pression et de contrôle social indolore, invisible et silencieux des couches populaires qui contribue à renforcer le pouvoir temporel de l’argent, des banquiers et donc, de l’autorité de l’élite économique.

Cette étude révèle que de 1973 à 2013, l’offre de produits alimentaires et de logements a toujours été abondante. En fonction de la loi dite « de l’offre et de la demande », la part du SMIC allouée à ces dépenses aurait dû baisser. Hors cela n’a pas été le cas. L’exposé du révérend protestant J.Townsend, qui date de la fin du 18e siècle, permet d’apporter une explication à ces hausses. « L’obligation légale du travail donne trop de peine, exige trop de violence et fait trop de bruit ; la faim au contraire est non seulement une pression paisible, silencieuse et incessante, mais comme le mobile le plus naturel du travail et de l’industrie elle provoque aussi les efforts les plus puissants. Perpétuer la faim du travailleur, c’est donc le seul article important de son code de travail. »[15]

À cause de l’abondance de l’offre, si la part du SMIC allouée à ces dépenses avait diminué, les salariés n’auraient plus eu besoin de gagner davantage et donc, de travailler plus pour satisfaire leurs besoins essentiels. N’ayant pas besoin de travailler davantage, ils auraient revendiqué la réduction du temps de travail. En travaillant moins, ils auraient eu les moyens de satisfaire leurs besoins d’appartenance, d’estime et de réalisation autrement que par l’activité professionnelle et la consommation. Ce processus aurait provoqué le déclin de la valeur du travail, de l’argent et de la consommation et donc, de l’ordre économique.

La stagnation des salaires, la dérégulation des prix, l’augmentation de l’offre, le crédit à la consommation et les prêts immobiliers exercent une pression paisible, silencieuse et incessante qui empêche les revendications portantes sur la réduction de la durée légale du temps de travail. Étant contraints de travailler toujours plus pour satisfaire leurs besoins essentiels, les salariés ne disposent pas de suffisamment de temps libres pour satisfaire leurs besoins d’appartenance, d’estime et de réalisation autrement que par l’activité professionnelle et la consommation.

Jean-Christophe Giuliani

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Je consomme, donc je suis


[1] Les prix courants sont les prix tels qu’ils sont indiqués à une période donnée, ils sont dits en valeur nominale. D’une année à l’autre, les prix varient en fonction du phénomène d’inflation. La variation entre deux dates d’une grandeur économique mesurée au moyen des prix sera donc perturbée par l’inflation. Pour estimer la variation réelle de cette grandeur, on conserve les prix à un niveau inchangé : on fixe alors une année, dite de référence, et on fait comme si les prix restaient constants chaque année et égaux aux prix mesurés au cours de cette année de référence, en ne tenant pas compte de l’inflation. On peut alors évaluer les évolutions réelles de la production, c’est-à-dire les évolutions en volume, et non pas en valeur..

[2] Liberation.fr (consulté le samedi 8 septembre 2007) La pierre trop lourde pour les Français in, [En ligne]. Adresse URL : http://www.liberation.fr/evenement/2007/09/08/la-pierre-trop-lourde-pour-les-francais_101340

[3] CGEDD, (consulté le 28 septembre 2015), Dossier sur les prix immobiliers, séries annuelles 1800-2010, [En ligne]. Adresse URL : http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-a1048.html

[4] Insee, Indices Notaires-INSEE du prix des logements anciens (archive]

[5] Le Parisien.fr (consulté le 10 octobre 2012), Le budget logement explose, [En ligne]. Adresse URL : http://www.leparisien.fr/espace-premium/actu/le-budget-logement-explose-04-04-2012-1938246.php

[6] Les Echos TV, (consulté le 28 janvier 2014), « Il manque encore 800 000 logements en France », [En ligne]. Adresse URL : http://videos.lesechos.fr/news/invite-business/g-nafilyan-kaufman-broad-il-manque-encore-800-000-logements-en-france-2718128998001.html

[7] Un logement vacant est un logement inoccupé qui est proposé à la vente ou à la location. Il peut également être un logement en attente d’occupation par un acheteur ou un locataire, de règlement de succession; conservé par un employeur pour un usage futur au profit de ses employés, gardé vacant (souvent à des fins spéculatives) et sans affectation précise par le propriétaire (logement très vétuste, etc.)

[8] Le Revenu Disponible Brut des ménages (RDB) est la part du revenu qui reste à la disposition des ménages pour la consommation et l’épargne une fois déduits les prélèvements sociaux et fiscaux. Il correspond à l’ensemble des revenus dont dispose un ménage : salaires, revenus financiers, allocation familiale, prestations sociales, retraites, etc.

[9] Insee, Montant du salaire minimum interprofessionnel de croissance (SMIC), ministère du Travail, de l’Emploi, de la Formation professionnelle et du Dialogue social, France.

[10] Le Parisien.fr, (page consulté le 17 mars 2012), Un Français sur cinq consacre plus de 30 % de ses revenus à se loger, [En ligne]. http://www.leparisien.fr/economie/immobilier/un-francais-sur-cinq-consacre-plus-de-30-de-ses-revenus-a-se-loger-17-03-2012-1910524.php?xtor=EREC-109—-559652@1

[11] OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération parisienne) (Consulté le 25 novembre 2015), L’évolution des loyers dans la région parisienne et en province, [En ligne]. http:// http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/partie3_juin2011.pdf

[12] Insee, Indice de référence des loyers (IRL) – Variation annuelle, France métropolitaine, 16 Juillet 2015.

[13] Insee, Montant du salaire minimum interprofessionnel de croissance (SMIC), ministère du Travail, de l’Emploi, de la Formation professionnelle et du Dialogue social, France.

[14] Un logement vacant est un logement inoccupé qui est proposé à la vente ou à la location. Il peut également être un logement en attente d’occupation par un acheteur ou un locataire, de règlement de succession; conservé par un employeur pour un usage futur au profit de ses employés, gardé vacant (souvent à des fins spéculatives) et sans affectation précise par le propriétaire (logement très vétuste, etc.)

[15] Marx Karl, Le Capital Livre I section V à VIII, Paris, Flammarion, 1985, page 113