Pourquoi les prix du logement ont-ils augmentés ?

 Malgré son caractère pédagogique, cette animation n’explique pas toutes les causes de la hausse des prix du logement.

Jean-Christophe Giuliani

Qu’il soit cadre, employé ou ouvrier, un salarié a besoin de satisfaire ses besoins de subsistances. En exerçant une activité professionnelle, il perçoit un salaire qui lui permet de payer son alimentation, son loyer, ses factures d’eau, de gaz et d’électricité, les traites de sa maison, etc… Afin de préserver la légitimité de son autorité, l’élite économique a retenu et mis en pratique les conseils avisés du révérend protestant J.Townsend, qui datent de la fin du 18e siècle. « L’obligation légale du travail donne trop de peine, exige trop de violence et fait trop de bruit ; la faim au contraire est non seulement une pression paisible, silencieuse et incessante, mais comme le mobile le plus naturel du travail et de l’industrie elle provoque aussi les efforts les plus puissants. Perpétuer la faim du travailleur, c’est donc le seul article important de son code de travail. »[1]

  • Analyse des dépenses et de la part du Smic allouées à l’alimentation et au logement de 1959 à 2013.

Étant donné que la satisfaction des besoins physiologiques provoque les efforts les plus puissants, pour augmenter les profits des entreprises, inciter les salariés à travailler toujours plus et étouffer les revendications portant sur la durée du travail, il suffit d’augmenter constamment la part des dépenses des ménages allouée à l’alimentation et au logement. Tandis que les industriels, les banquiers et les cabinets de conseils en marketing mettent en œuvre des stratégies différenciées en fonction des besoins et des publics, les politiques fournissent un cadre juridique favorable à la mise en œuvre de ces pratiques commerciales. Afin de les identifier et de les décrire, je propose d’étudier ces dépenses. Le graphique ci-dessous, présente l’évolution des dépenses et de la part du Smic alloué à l’alimentation et au logement de 1959 à 2013.

–  Source : Insee, 2.201 Consommation finale effective des ménages par fonction à prix courants[2].
–  Source : Insee, 1.115 Produit intérieur brut et revenu national brut par habitant[3].
–  Source : Insee, SM02 : salaire minimum de 1951 à 2005 (en euros courants)[4].
–  Source : Insee, SM01 : salaire minimum pour 35 heures hebdomadaires (en euros courants)[5].

La courbe des dépenses moyennes mensuelles par habitant allouées à l’alimentation et au logement a été obtenue en divisant les dépenses de consommation finale effective des ménages consacrée à ces dépenses par la population totale sur douze mois. Cette courbe correspond aux dépenses moyennes d’un individu indépendamment de son âge. J’ai pris en compte le Smic net mensuel d’un salarié à temps plein, car, d’une part, c’est le revenu qu’il perçoit réellement à la fin du mois, et, d’autre part, les évolutions de son taux horaire, du temps de travail et des prix ont un impact immédiat et visible sur la part allouée à ces dépenses et donc, sur son pouvoir d’achat.

De 1959 à 2013, les dépenses allouées à l’alimentation et au logement sont passées de 16 € à 578 €. Tandis que le montant du Smic net mensuel passait de 39 € à 1 121 €, la part du Smic allouée à ces dépenses passait de 41 % à 51,6 %, soit une hausse de 10,5 points. Le montant du Smic ayant été multiplié par 28,7, il n’a pas permis d’absorber la hausse de ces dépenses qui l’ont été par 36. Afin d’identifier les causes de la hausse des dépenses et de la part du Smic allouées à ces dépenses, avec l’exemple d’Alain, qui est au Smic et caissier à temps plein, je propose d’étudier son évolution, sur les périodes de 1959 à 1967, de 1967 à 1982, de 1982 à 2003 et de 2003 à 2013.

De 1959 à 1967, les dépenses d’Alain allouées à l’alimentation et au logement sont passées de 16 € à 30 €. Tandis que le montant du Smig net mensuel passait de 39 € à 52 €, la part qu’il allouait à ces dépenses passait de 41,1 % à 58 %. En passant de 49,7 % à 54 %[6], la hausse de 4,3 points de la part de la valeur ajoutée versée en faveur de la rémunération des salariés n’a pas empêché la perte du pouvoir d’achat d’Alain de 17,9 points. La revalorisation du Smig, qui avait été instauré par la loi du 11 février 1950[7], était indexée sur le taux d’inflation. L’indice des prix ayant augmenté de 31,4 %[8], la hausse du taux horaire a été de 36,5 %. Le montant du Smig ayant augmenté de 33,3 %, il n’a pas permis à Alain de compenser la hausse de ces dépenses qui étaient de 88,4 %.

De 1967 à 1982, les dépenses d’Alain allouées à l’alimentation et au logement sont passées de 30 € à 171 €. Tandis que le montant du Smic d’Alain passait de 52 € à 441 €, la part qu’il allouait à ces dépenses passait de 58,1 % à 38,7 %. En passant de 54 % à 62 %, la hausse de 8 points de la valeur ajoutée versée aux salariés a provoqué une hausse du pouvoir d’achat d’Alain de 19,4 points. Une partie de cette hausse est due à la revalorisation du Smig de 35 % obtenu lors des accords de Grenelle de mai 1968[9]. Le 2 janvier 1970, le Smig a été remplacé par le Smic. Le taux horaire du Smic étant indexé sur l’indice des prix à la consommation (article L141-3 du Code du travail[10]) et le salaire moyen (article L141-7), il augmentait plus vite que celui du Smig. Le taux d’inflation ayant été multipliés par 3,8 et le salaire moyen par 5,6, le taux horaire du Smic a été multiplié par 9. Le montant du Smic ayant été multiplié par 8,5, il a permis à Alain d’absorber la hausse des dépenses qu’il consacrait à l’alimentation et au logement qui a été multiplié par 5,7. En diminuant la part des dépenses, la hausse du Smic a provoqué une hausse du pouvoir d’achat d’Alain.

De 1982 à 2003, les dépenses d’Alain allouées aux subsistances sont passées de 171 € à 439 €. Tandis que le Smic passait de 441 € à 851 €, la part des dépenses d’Alain passait de 38,7 % à 51,6 %. En passant de 62 % à 57 %, la baisse de 5 points de la valeur ajoutée versée aux salariés a provoqué une perte de pouvoir d’achat d’Alain de 12,9 points. Cette perte est également due, dans une moindre mesure, à la loi Aubry sur les 35 heures. De 2000 à 2003, à cause des 35 heures, comme le montant du Smic a diminué de 0,6 %, il n’a pas permis de compenser la hausse des dépenses d’Alain qui ont augmenté 11,4 %. Le taux horaire du Smic ayant été revalorisé de 146 %, il n’a pas suivi la hausse du taux de l’indice des prix qui a augmenté de 81,9 % et celle de 106 % du salaire moyen. À cause de ce décrochage de 41,9 points, la revalorisation du montant du Smic de 94,9 % n’a pas permis à Alain de compenser la hausse de 157 % du budget alloué à ces dépenses. La mise en œuvre de la doctrine idéologique ultralibérale a donc provoqué une diminution du pouvoir d’achat d’Alain de 62,1 points.

De 2003 à 2013, les dépenses d’Alain sont passées de 439 € à 578 €. Tandis que le montant du Smic passait de 851 € à 1 121 €, la part qu’il allouait à ces dépenses se stabilisait à 51,6 %. En passant de 57 % à 58,4 %, la hausse de 1,4 point de la valeur ajoutée versée aux salariés a provoqué la stagnation du pouvoir d’achat d’Alain. Même si le taux d’inflation a augmenté de 17,7 % et le salaire moyen de 24,4 %, le taux horaire du Smic a seulement été revalorisé de 31,2 %. À cause de cet écart de 10,9 points, la hausse du Smic de 31,7 % a juste permis d’absorber la hausse des dépenses allouées à l’alimentation et au logement sans augmenter le pouvoir d’achat d’Alain. La hausse du Smic a donc juste compensé la perte occasionnée par les 35 heures.

La doctrine idéologique ultralibérale, dont les principes de base sont le libre marché, la dérégulation des prix et la privatisation des services publics, a été mise en œuvre à partir de 1983. De 1982 à 2013, la part de la valeur ajoutée redistribuée aux salariés sous la forme d’une rémunération est passé 62 % à 58,4 %. À cause de cette baisse de 4,4 points, la part du Smic allouée à l’alimentation et au logement d’Alain est passée de 38,7 % à 51,6 %. Il a donc subi une perte de pouvoir d’achat de 12,9 points. À cause de cette perte, Alain est plus ou moins contraint de travailler toujours plus pour satisfaire ses besoins physiologiques.

Cette étude montre que le pouvoir d’achat des ménages est étroitement lié au taux horaire du Smic, au temps de travail, à la valeur ajoutée versée aux salariés et aux dépenses allouées à l’alimentation et au logement. Pour l’augmenter ou le diminuer, il suffit donc d’agir sur l’un de ces facteurs. Afin d’identifier et de décrire, d’une part, les stratégies mises en œuvre par les industriels et les banquiers pour les augmenter, et, d’autre part, le cadre juridique et légal mis en œuvre par les politiques pour favoriser ces pratiques commerciales, je propose d’étudier les dépenses et la part du Smic allouées au logement.

  • Augmenter les dépenses et la part du Smic allouées au logement.

Augmenter les dépenses et la part du Smic allouées au logement est moyen d’augmenter les profits et de faire taire les revendications portant sur la durée du travail. Le graphique ci-dessous présente l’évolution des dépenses et de la part du Smic allouées au logement de 1959 à 2013.

–  Source : identiques au graphique « Dépenses et part du Smic allouées à l’alimentation et au logement ».

De 1959 à 2013, les dépenses allouées au logement sont passées de 5 € à 385 €. Tandis que le montant du Smic net mensuel passait de 39 € à 1 121 €, la part du Smic allouée à ces dépenses passait de 12,3 % à 34,3 %, soit une hausse de 22 points. Le montant du Smic ayant été multiplié par 28,7, il n’a pas permis d’absorber la hausse de ces dépenses qui ont été multipliées par 77. Avant de proposer des solutions pour réduire ces dépenses de 36,4 %, je propose d’identifier les causes de la hausse des prix de l’immobilier et des loyers.

Selon une étude de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier), de 1997 à 2007, le prix des maisons et des appartements a progressé de 142 %[11]. Selon une enquête de l’observatoire du logement datant d’avril 2012, qu’ils soient locataires ou propriétaires, 55 % des Français déclaraient consacrer un tiers de leur budget à se loger[12]. Pour certains experts, la hausse des prix du logement et des loyers est due au manque de logements. En effet, en 2012, des experts et des politiques ne cessaient d’affirmer qu’il manquait 800 000 logements en France[13]. Étant donné que la France manque de logements, sous l’effet de la loi, dite « de l’offre et de la demande », il est normal que les prix de l’immobilier et des loyers augmentent. Pour loger l’ensemble de la population et baisser les prix, des experts estimaient qu’il serait nécessaire de construire 150 000 logements par an. Avant de construire ces logements, il apparaît judicieux d’effectuer l’inventaire du parc immobilier. Le graphique ci-dessous présente l’évolution du parc immobilier des résidences principales et des logements vacants de 1983 à 2014.

–  Source : Insee, Le parc de logements en France au 1er janvier 2014, Figure 1 – Évolution du nombre de logements par catégorie[14]..

De 1983 à 2013, le nombre de résidences principales a augmenté de 40,5 % et de logements vacants de 37,4 %[15]. Si la France avait manqué de 800 000 logements, le nombre de vacants n’aurait pas augmenté, mais diminué de 143 %. Étant donné que le parc immobilier comprenait un excédent de 2,55 millions de vacants, la France ne manquait pas de logements en 2013.

Après avoir montré qu’il ne manquait pas de logement, il apparaît pertinent d’étudier l’adéquation entre l’offre et la demande. Le graphique ci-dessous présente le nombre de ménages, de résidences principales, de résidences secondaires et de logements vacants en 2013.

–  Source : Insee, MEN5 – Ménages par type de ménage et âge de la personne de référence en 2013[16].
–  Source : Insee, Le parc de logements en France au 1er janvier 2014, Op.Cit.

En 2013, la France comprenait 27 806 631 ménages (une personne et plus) et 27 827 000 résidences principales occupées de manière habituelle, soit un excédent de 20 369 logements. Le nombre de résidences principales et de logements vacants étant excédentaire, malgré les 3,15 millions de résidences secondaires, l’offre de logement était supérieure à la demande. En fonction de la loi dite « de l’offre et de la demande », les prix de l’immobilier et des loyers n’auraient pas dû augmenter, mais baisser.

La hausse des prix n’étant pas due à un manque de logement, est-ce qu’elle serait due au coût de la construction ? Si le prix d’un appartement était corrélé à l’indice du coût de la construction[17], sa hausse varierait en fonction de son coût. Le graphique ci-dessous compare l’évolution du prix moyen au m² d’un appartement neuf avec l’indice du coût de la construction de 1985 à 2013.

–  Sources : Lafinancepourtous.com, d’après Insee : SOeS[18]..
–  Sources : Insee, Indice du coût de la construction des immeubles à usage d’habitation (ICC)[19].
–  Champ : France métropolitaine.

De 1985 à 2013, tandis que l’indice du coût de la construction passait de 847 à 1 615 €, soit une hausse de 90,7 %, le prix moyen du m² d’un appartement neuf passait de 1 268 à 3 884 €, soit une hausse de 206 %. La hausse des prix du marché de l’immobilier n’est donc pas due à la hausse du coût de la construction.

Le coût de la construction n’étant pas responsable, il apparaît pertinent de se demander si cette augmentation ne serait pas due à la hausse du revenu des ménages. Ce graphique de la Caisse d’Épargne, qui date de 2008, présente l’évolution des prix de l’immobilier par rapport au revenu disponible brut des ménages (RDB)[20] de 1936 à 2008.

–  Sources : prix « standard » des logements anciens 1936-2005 en France de J. Friggit ; base bien; Insee ; estimations CNCE[21].

De 1945 à 1948, le ratio du prix moyen de l’immobilier de la France est passé de 3,5 à 0,5 fois le RDB des ménages. Cette baisse pourrait être attribuée à l’Ordonnance n°45-1483 du 30 juin 1945 qui a permis de bloquer les prix malgré le manque de logements consécutif à la guerre. De 1948 à 1960, ce ratio est passé de 0,5 à 1,5 fois le RDB. La hausse des prix aurait été provoquée par la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948[22]. Tandis que cette loi régulait le loyer des logements anciens, elle libérait ceux des logements neufs et rénovés. Motivés par des avantages fiscaux et la liberté des prix, les investisseurs privés ont investi dans la rénovation et la construction de logements neufs. De 1965 à 2000, tandis que ce ratio fluctuait autour de 2,5 fois le RDB en province, celui de Paris a atteint 4,8 fois entre 1986 et 1992, avant de revenir à 3 fois en 1998. La hausse des prix du marché de l’immobilier peut être expliquée par la mise en œuvre de deux lois : l’Ordonnance n°86-1243 du 1er décembre 1986 relative à la liberté des prix et de la concurrence et la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986[23]. Tandis que la loi n°86-1290, dite Méhaignerie, permettait de sortie du cadre légal de la loi de septembre 1948 des logements vacants qui n’avaient pas été rénovés, l’ordonnance n°86-1243, dite Balladur, permettait de libérer les prix de l’immobilier. De 2000 à 2008, ce ratio est passé de 2,5 à 4,3 fois le RDB en province et à plus de 5,5 fois à Paris. De 1998 à 2008, tandis que le RDB des ménages augmentait de 36,8 %, le prix moyen des logements anciens augmentait de 141 %[24]. Selon l’Insee, d’une part, le prix des logements anciens a été multiplié par deux, et d’autre part, rapporté au RDB des ménages, l’indice du prix des logements a été multiplié par 1,7 entre 2000 et 2007[25]. De 2000 à 2008, le nombre de logements vacants a augmenté de 6,2 %[26] et le taux horaire du Smic de 34,6%[27]. Il est donc possible d’affirmer que la flambée des prix de l’immobilier n’a pas été provoquée par un manque de logement et la hausse du RDB des ménages. La cause de la flambée des prix du marché de l’immobilier, qui a débuté en 1986 et qui n’a cessé de s’amplifier depuis 2000, peut donc être une fois de plus attribuée à la liberté des prix, favorisée par l’ordonnance Balladur de 1986.

Étant donné que les prix de l’immobilier ont été multipliés par deux, comment se fait-il que le taux d’inflation n’ait pas augmenté ? En étudiant la brochure de l’Insee, qui explique le mode de calcul de l’indice des prix, il apparaît que l’achat d’un logement n’est pas considéré comme une dépense de consommation. « L’indice des prix ne retient pas les remboursements des emprunts liés à l’achat d’un logement. D’ailleurs ceux relatifs aux crédits à la consommation ne le sont pas davantage, car les remboursements d’emprunt relèvent d’opérations financières »[28]. Considérés comme un investissement ou une opération financière, l’achat d’un logement ou les traites mensuelles, qui s’apparentent à un loyer, ne contribuent donc pas au calcul de l’indice des prix. Si l’achat d’un logement avait été pondéré à hauteur de 34,3 %, le taux de l’indice des prix aurait considérablement augmenté. Le taux horaire du Smic étant indexé sur le taux d’inflation, il aurait provoqué la hausse du RDB des ménages. Cette hausse aurait permis au ratio du prix moyen de l’immobilier de fluctuer à nouveau entre 2 et 2,5 fois le RDB. Au lieu de cela, les salaires stagnent et le pouvoir d’achat des ménages diminue considérablement.

Que l’achat d’un logement soit considéré comme un placement financier ne relève pas du hasard. En effet, l’acquisition d’un appartement ne concerne pas que les ménages qui souhaitent accéder à la propriété pour se loger. Il concerne également des particuliers aisés et des investisseurs privés qui souhaitent faire des placements financiers. Au lieu de placer leurs surplus de trésoreries en bourse, ils préfèrent investir sur le marché de l’immobilier qui, à long terme, peut apparaître comme un placement moins risqué. L’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine, de diversifier ses placements financiers et d’augmenter ses revenus grâce aux loyers perçus. Comme les prix augmentent, l’investissement locatif est également impacté par la spéculation. Pour générer des profits, les investisseurs doivent commencer par amortir les coûts de l’investissement et des intérêts. Ces coûts étant plus élevés, ils sont donc plus ou moins contraints d’augmenter les loyers.

Un appartement habité ne peut être acheté ou vendu librement. Pour se transformer en produit financier et faire l’objet de spéculation, un appartement doit donc être vacant. Ce processus provoque une augmentation des stocks de logements vacants et donc, une rareté artificielle de l’offre qui contribue à l’augmentation des prix de l’immobilier et des loyers. Lorsque la demande devient plus importante que l’offre, les prix augmentent. Lorsqu’ils augmentent, les investisseurs privés revendent leurs biens sur le marché immobilier pour réaliser une plus value.

Les salaires n’ayant pas suivi la hausse des prix, l’accès à la propriété pour se loger est devenu inabordable pour les ménages qui disposent d’un revenu médian. Ceux qui souhaitent y accéder sont contraints de s’endetter massivement, et cela, sur plus de 25 ans auprès des banques. Contraint de souscrire un emprunt immobilier, le cadre ne « travaille pas plus pour gagner plus » pour améliorer sa qualité de vie, mais pour enrichir les spéculateurs immobiliers et les banquiers. Pour honorer ses échéances et donc, ne pas être expulsé, il est obligé de travailler toujours plus. En souscrivant un emprunt, il perd l’initiative du sens qu’il souhaite donner à sa vie. L’emprunt immobilier peut donc apparaître comme un moyen de pression et de contrôle social indolore, invisible et silencieux des cadres et des classes moyennes qui contribuent à renforcer le pouvoir temporel de l’argent et donc, l’autorité des banquiers et des milieux d’affaires.

La hausse des dépenses allouées au logement concerne également les loyers. En 2010, une étude de l’INSEE affirmait qu’un locataire du privé sur cinq consacrait en moyenne 30 % de son revenu à se loger[29]. Le graphique ci-dessous présente la part du Smic allouée au loyer d’un appartement de 50 m² en province de 1991 à 2010.

–  Source : Insee, SM02 : salaire minimum de 1951 à 2005 (en euros courants), Op.Cit.
–  Source : Insee, SM01 : salaire minimum pour 35 heures hebdomadaires (en euros courants), Op.Cit.
–  Source : OLAP, Évolution de la hausse moyenne des loyers pour l’ensemble du parc locatif privé[30].

De 1990 à 2010, selon les données de l’OLAP, tandis que le loyer moyen d’un appartement de 50 m² passait de 235 € à 445 €, la part du Smic net mensuel consacré à ce loyer passait de 34,3 % à 42,1 %, soit une hausse de 7,8 points. Le taux horaire du Smic ayant augmenté 88,7 %, la hausse des salaires a juste permis d’absorber la hausse des loyers qui ont augmenté de 89,4 %. Le logement étant un bien économique à part entière, le marché locatif est également concerné par l’ordonnance Balladur de 1986 et donc, par la dérégulation des prix. Les prix étant libres, les propriétaires ont le droit de fixer les loyers en fonction de la loi dite de « l’offre et de la demande ». Il est important de préciser qu’ils ont uniquement le droit de fixer librement le montant du premier loyer. En effet, lorsque le locataire est installé, le propriétaire a le droit d’augmenter le loyer une fois par an en fonction de l’indice de référence des loyers. Par exemple, en 2003, un locataire loue un appartement de 35 m² dans un immeuble privé du centre de Lille pour 350 € par mois. Étant donné que son loyer augmente chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers[31], en 2013 son montant aurait été de 410 €, soit une hausse de 17 % sur 10 ans.

En revanche, lorsque le logement est vide, le propriétaire a le droit d’augmenter le montant du loyer en fonction des prix du marché. Si ce locataire avait quitté son logement fin 2012, suite à la hausse des loyers dans le centre de Lille, le propriétaire aurait eu le droit de le fixer à 500 € en 2013. Tandis que sur 10 ans, le Smic augmentait de 31,2 %[32], ce loyer aurait progressé de 42,9 %. Le salaire net d’un smicard étant de 1 121 €, s’il avait souhaité emménager dans le centre de Lille, les dépenses allouées à son loyer auraient représenté 44,6 % de son revenu. Ce qui est vrai à Lille, l’est également dans les grandes agglomérations telles que Paris, Lyon, Nice, Rennes, etc…

Les loyers ayant flambé, comment se fait-il que le taux d’inflation n’ait pas augmenté ? La hausse des loyers n’a pas provoqué celle de l’inflation, car ils sont pondérés par l’indice des prix à la consommation à hauteur de 6%[33]. Selon cette pondération, un salarié qui perçoit un Smic de 1 121 € paierait un loyer de 67 €. Affirmer qu’un locataire au Smic paie un loyer de 67 € relève d’une erreur de perception de la réalité. En 2010, une étude de l’Insee affirmait qu’un locataire du privé sur cinq consacrait en moyenne 30 % de son revenu à se loger[34]. Malgré ce constat, l’Insee continue à pondérer les loyers à hauteur de 6 %. Le taux horaire du Smic étant indexé sur le taux d’inflation, cet écart de 24 points explique la stagnation des salaires malgré une flambée des loyers. Les ménages les plus modestes, dont la part des dépenses allouées au loyer est élevée, subissent à la fois une hausse des prix, une stagnation du Smic et une baisse de leur pouvoir d’achat.

La principale cause de la mobilité géographique d’un ménage est la recherche d’un emploi. Les populations quittent les campagnes et les régions en crise pour emménager dans les régions (Île-de-France, Rhône-Alpes, etc…) et les grandes agglomérations (Paris, Lille, Lyon, etc…) dynamiques sur le plan économique. Les salaires n’ayant pas suivi la hausse des prix de l’immobilier et des loyers, les ménages au Smic n’ont plus les moyens de se loger dans ces bassins d’emplois. Les loyers du secteur privé étant disproportionnés, 800 000 personnes ne trouvent pas d’appartement pour se loger. Étant donné que le parc immobilier français comprenait 2,3 millions de logements vacants en 2012, au lieu d’affirmer qu’il manque 800 000 logements, il apparaît plus judicieux de préciser qu’il en manque 800 000 à loyer modéré disponible à la location.

L’étude des loyers montre une fois de plus que la hausse du Smic ne sert pas à améliorer la qualité de vie des salariés, mais à financer l’investissement locatif des particuliers aisés et des investisseurs privés. Au même titre que l’emprunt immobilier, la hausse des loyers apparaît comme un instrument de pression et de contrôle social indolore, invisible et silencieux qui contribue à renforcer le pouvoir temporel de l’argent et donc, des banquiers et des milieux d’affaires.

  • Comment diminuer les dépenses allouées au logement ?

Puisque le logement protège du froid et du monde extérieur, il contribue au confort matériel, à l’autonomie et à la dignité de l’existence. Étant l’un des principaux moyens de subsistance, le marché de l’immobilier et les loyers ne doivent plus être soumis à la loi du marché, mais à la volonté des pouvoirs publics. La hausse des dépenses allouées au logement étant due à la dérégulation du marché de l’immobilier, pour les réduire de 36,4 %, l’État doit donc intervenir pour le réguler : interdire la spéculation, la liberté des prix et les placements financiers dans l’immobilier.

La flambée des prix du marché de l’immobilier ayant été favorisé par l’ordonnance n°86-1243, dite Balladur, afin de le réguler, elle sera abrogée en faveur de la « loi du Maximum ». Cette loi permettra de fixer le prix plafond du m² d’un logement par arrêtés ministériels. En 1982, le prix d’un logement fluctuait autour de 2,5 fois le RDB d’un ménage. Pour réduire les dépenses de 36,4 %, le prix plafond d’un logement sera fixé par arrêtés ministériels à 2,5 fois le RDB d’un ménage de deux personnes au revenu optimal. Le revenu optimal étant de 1 150 €, le RDB annuel d’un ménage sera de 27 600 €. Le prix plafond se situera donc autour de 69 000 €. Pour calculer le prix plafond du m², la norme d’occupation de la surface habitable d’un logement sera fixée à 30 m² pour un adulte et à 20 m² pour un enfant. La surface optimale, qui permettra à un ménage composé de deux adultes et deux enfants d’accéder à un niveau de qualité de vie et de bien-être décent, sera de 100 m². Le prix plafond d’un logement étant de 69 000 €, le prix plafond au m² sera donc de 690 € ou 700 € le m² au maximum. Sur les bases de ce prix plafond au m², le prix d’un logement de 50 m² sera de 35 000 € et celui de 150 m² de 105 000 €

Le prix plafond au m² sera réévalué à la hausse ou à la baisse en fonction du niveau de performance énergétique et de rejet de CO2 du logement. En France, le bâtiment consomme 43 % de l’énergie et rejette 1/4 des gaz à effet de serre. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen. En mesurant la consommation d’énergie et les rejets de CO2, le DPE nous informe sur la performance énergétique d’un logement, ainsi que sur son impact sur le réchauffement climatique. Le DPE comprend deux étiquettes (énergie et climat) de sept classes comprises entre A à G[35].

Une étude publiée en juillet 2014, par le commissariat général au développement durable, présente la répartition du parc immobilier français en fonction des classes de logement. Le tableau ci-dessous présente les relevés du DPE qui concernent la performance énergétique et les rejets de CO2 des logements par classe en %.

–  Source : Commissariat général au développement durable, Parc de logement en France métropolitaine, en 2012[36].

Ce tableau fait apparaître que le niveau de performance énergétique et de rejets de CO2 du parc immobilier français est médiocre. En effet, sur le plan de la performance énergétique, tandis que moins de 13 % du parc est composé de logements de classe A, B et C, plus de 87 % sont de classe D, E, F et G. Sur le plan des rejets de CO2, tandis que moins de 33 % du parc est composé de logements de classe A, B et C, plus de 67 % sont de classe D, E, F et G.

N’étant qu’informatif, le DPE ne contraint pas à investir dans la rénovation et la construction d’immeubles à haut niveau de performance énergétique et de rejet de CO2 de classe A et B. Pour que le DPE motive les investisseurs privés à rénover le parc immobilier, la réglementation doit être contraignante. Actuellement, l’État accorde des avantages fiscaux pour motiver les particuliers et les investisseurs privés à investir dans la rénovation. Afin de les inciter à investir, je propose de s’inspirer du principe de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948[37]. Tandis que cette loi régulait le loyer des logements anciens, elle libérait ceux des logements neufs et rénovés. Motivés par des avantages fiscaux et la liberté des prix, les investisseurs privés ont investi dans la rénovation et la construction de logements neufs. Afin de les inciter à rénover, je propose donc de soumettre le prix du m² des logements de classe B, C, D, E, F et G à un tarif dégressif fixé par décrets ministériels, en fonction du niveau de performance énergétique et de rejet de CO2 du logement. Seul le m² des logements de classe A sera soumis à la loi du marché dite « de l’offre et de la demande ». Le tableau ci-dessous propose une grille de prix au m² en fonction de la classe et de la surface.

Puisque le m² d’un logement neuf de classe B sera fixé par arrêtés ministériels à 700 €, le prix d’un appartement de 100 m² sera de 70 000 €. Le m² d’un logement ancien de classe G étant de 150 €, le prix d’une maison de 100 m² sera de 15 000 €. Le prix au m² pourra être réévalué à la hausse par des indices fixés par l’État en fonction de la surface corrigée[38] : la surface habitable réelle, un ascenseur, la localisation, le niveau de confort, la surface du terrain, etc… Étant donné que ces maisons devront être rénové, le prix du m² d’un logement de classe D, E, F et G sera plus bas. Lors de la signature de l’acte d’achat, les mentions suivantes devront apparaître sur le contrat : le montant des travaux de rénovation, le nom de l’entreprise qui s’en chargera et le montant de l’emprunt. Pour les financer, l’État imposera aux banques de proposer des emprunts à taux réduit. Il est important de signaler que la régulation des prix ne s’appliquera pas aux logements de classe A, aux résidences de luxe et aux locaux commerciaux. Au nom de la liberté, le prix de ces biens sera fixé librement en fonction de la loi du marché dite « de l’offre et de la demande ».

Afin d’éviter que des investisseurs privés profitent de la baisse des prix pour s’emparer du parc immobilier, le gouvernement devra également voter une loi qui interdira les placements dans l’immobilier et limitera le nombre de logements autorisés par personne. Un ménage aura le droit d’être propriétaire d’une maison, d’un appartement et de deux résidences secondaires. Les surplus, que le ménage détiendrait, devront être mis en vente. Au lieu de construire 150 000 logements par an, il apparaît plus pertinent de motiver les propriétaires des 2,3 millions de logements vacants à les vendre ou à les louer à des prix régulés. L’augmentation de l’offre de logements favorisera la baisse des prix au profit des ménages qui souhaiteront accéder à la propriété pour se loger. La priorité devra être accordée aux ménages qui souhaitent acquérir leur résidence principale. Si deux ménages convoitent un même logement, celui qui souhaite accéder à la propriété sera prioritaire sur celui qui souhaite acquérir une résidence secondaire. Seuls les surplus de logements vacants pourront être mis en vente sur le marché en tant que résidences secondaires. L’achat d’un logement n’étant plus considéré comme un placement financier, il sera donc pris en compte par l’Insee pour calculer l’indice des prix à la consommation. La part du Smic allouée au logement étant de 21,3 %, en pondérant l’achat d’un logement à hauteur de 21,3 %, le taux de l’indice des prix à la consommation augmentera. Le revenu optimal étant indexé sur le taux d’inflation, il augmentera au rythme de la hausse des prix du logement. La hausse du taux horaire du revenu optimal permettra au marché de l’immobilier de fluctuer à nouveau autour de 2,5 fois le RDB des ménages.

La « loi du Maximum » donnera également à l’État les moyens d’intervenir sur le marché locatif. À partir d’arrêtés ministériels, l’État fixera le prix plafond des loyers. Pour les encadrer, il apparaît pertinent de s’inspirer de la loi n°48-1 360 du 1er septembre 1948 et de la surface corrigée. Le tableau ci-dessous correspond à la valeur locative mensuelle des logements soumis à la loi de 1948 hors de l’agglomération parisienne.

–  Source : Légifrance, Décret n° 2013-863 du 26 septembre 2013 modifiant le décret n°48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d’habitation ou à usage professionnel[39].

Tous les locaux d’habitation ou à usage professionnel qui relève encore de la loi de septembre 1948 sont soumis à des prix fixés par décret. Par exemple, un logement de 70 m² de catégorie III A soumis à la loi de 1948 est de 161 €. L’objectif n’est pas de revenir à la loi de 1948, mais de s’inspirer d’elle pour réguler le prix des loyers en intégrant la performance énergétique et les émissions de gaz à effet de serre.

Actuellement, moins de 1 % du parc locatif est de classe A, moins de 30 % est de classe B et C et plus de 70 % se situe entre la classe D et G. Pour motiver les propriétaires à investir dans la rénovation, les loyers seront soumis à un tarif dégressif fixé par décrets ministériels en fonction de la performance énergétique du logement. Seuls les propriétaires de logement de classe A auront la liberté de fixer les loyers en fonction de la loi du marché. Lorsque l’appartement sera loué, le loyer pourra être augmenté une fois par an en fonction de l’indice de référence des loyers[40]. Ce tableau propose de fixer la valeur locative d’un logement en fonction de sa classe et de sa surface.

Par exemple, en 2003, un propriétaire souhaite louer un appartement de 35 m² de classe D situé dans le centre de Lille. Avec la « loi du Maximum », comme les 10 premiers m² auraient été à 7 € et les 25 m² restants à 4 €, il aurait eu le droit de le louer 170 €. En le louant 170 €, le salarié au revenu optimal de 1 150 € lui aurait consacré 14,8 % de son revenu. Lorsque l’appartement aura été loué, ce propriétaire aura le droit de l’augmenter une fois par an en fonction de l’indice de référence des loyers. L’indice de référence ayant augmenté de 17 % de 2003 à 2013, le montant du loyer de 2013 aurait été de 200 €.

La « loi du Maximum » permettra au salarié qui percevra le revenu optimal d’augmenter son pouvoir d’achat. Sans cette loi, ce même propriétaire aurait eu le droit de louer son appartement 500 €. En payant son loyer 500 €, un salarié au Smic, qui gagne 1 121 € par mois, aurait dû y consacrer 44,6 % de son revenu. Le loyer payé, celui qui travaille 5 jours dispose de 621 €. Grâce à la « loi du Maximum », le loyer de celui qui travaillera 3 jours sera maintenu à 200 €. En payant 200 €, il y consacrera 17,4 % de son revenu. Son loyer payé, il disposera encore de 950 €. L’écart de pouvoir d’achat entre celui qui travaillera 5 jours et celui qui travaillera 3 jours ne sera donc plus de 29 € en faveur de celui qui travaillera 3 jours, mais de 329 €. Le revenu optimal étant indexé sur le taux d’inflation, pour favoriser sa hausse, le taux de pondération des loyers correspondra également à la part de 21,3 % de la consommation moyenne allouée au logement en 1982.

En interdisant de spéculer sur le marché immobilier, en appliquant la « loi du Maximum » à ce marché et aux loyers, en pondérant l’indice des prix à la consommation du logement à hauteur de 21,3 % et en fixant le prix d’achat moyen d’un logement à 2,5 fois le revenu optimal d’un ménage, le prix plafond à 700 € le m² et les prix au m² en fonction de la classe du logement, il sera possible de réduire la part du revenu optimal allouée au logement de 36,4 %. Ces mesures permettront donc aux ménages de retrouver du pouvoir d’achat en travaillant 3 jours par semaine.

Étant donné que moins de 1 % du parc immobilier français est de classe A, l’application de la nouvelle « loi du Maximum » provoquera une baisse importante des prix de l’immobilier et des loyers. Afin de retrouver la liberté de fixer les prix, les investisseurs privés seront fortement motivés à investir dans la rénovation et la construction de logements à haute performance énergétique. Non seulement la rénovation des logements permettra la création de milliers d’emplois, mais en plus, elle permettra de réduire le gaspillage d’énergie, les rejets de gaz à effet de serre et donc, de lutter contre le réchauffement climatique.

Jean-Christophe Giuliani

 

Pour accéder aux pages suivantes :

– Je consomme, donc je suis


[1] Marx Karl, Le Capital Livre I section V à VIII, Paris, Flammarion, 1985, page 113.

[2] Insee, 2.201 Consommations effectives par fonction à prix courants, [En ligne] (consulté le 15 janvier 2013), https://www.insee.fr/fr/statistiques/2383640?sommaire=2383694

[3] Insee, 1.115 Produit intérieur brut et revenu national brut par habitant, Op.Cit.

[4] Insee, SM02 : salaire minimum de 1951 à 2005, [En ligne] (consulté le 14 février 2017), https://www.insee.fr/fr/statistiques/2122816?sommaire=2122819

[5] Insee, SM01 : salaire minimum pour 35 heures hebdomadaires (en euros courants), [En ligne] (consulté le 14 février 2017), https://www.insee.fr/fr/statistiques/2122816?sommaire=2122819

[6] Insee, 1.107 Partage de la valeur ajoutée brute à prix courants [En ligne] (consulté le 25 février 2017), https://www.insee.fr/fr/statistiques/2383629?sommaire=2383694

[7] Wikipédia, Salaire minimum interprofessionnel garanti, [En ligne] (consulté le 12 janvier 2019), https://fr.wikipedia.org/wiki/Salaire_minimum_interprofessionnel_garanti. Le Smig fixait un planché minimum au taux horaire de la rémunération de tous les salariés, dont la revalorisation était indexé sur la hausse du taux de l’indice des prix à la consommation.

[8] France-inflation.com, Tableau de l’inflation en France avec inflateur cumulé depuis 1961, [En ligne] (consulté le 6 octobre 2018), http://france-inflation.com/inflation-depuis-1901.php

[9] Wikipédia, Accord de Grenelle, [En ligne] (consulté le 6 octobre 2018), https://fr.wikipedia.org/wiki/Accords_de_Grenelle

[10] Légifrance, Salaire minimum de croissance , [En ligne] (consulté le 6 octobre 2018), https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000006154055&cidTexte=LEGITEXT000006072050&dateTexte=19821113 Article L141-3 : lorsque l’indice national des prix à la consommation atteint un niveau correspondant à une hausse d’au moins 2 % par rapport à l’indice constaté lors de l’établissement du salaire minimum de croissance immédiatement antérieur, le salaire minimum de croissance est relevé dans la même proportion à compter du premier jour du mois qui suit la publication de l’indice entraînant ce relèvement. Article L141-7 : En aucun cas, l’accroissement annuel du pouvoir d’achat du Smic ne peut être inférieur à la moitié de l’augmentation du pouvoir d’achat des salaires horaires moyens enregistrés par l’enquête trimestrielle du ministère du travail.

[11] Serafini Tonino (2007), La pierre trop lourde pour les Français, Liberation.fr, [En ligne] (consulté le 8 septembre 2007), http://www.liberation.fr/evenement/2007/09/08/la-pierre-trop-lourde-pour-les-francais_101340

[12] Le Parisien.fr, Le budget logement explose, [En ligne] (consulté le 10 octobre 2012) ,http://www.leparisien.fr/espace-premium/actu/le-budget-logement-explose-04-04-2012-1938246.php

[13] Les Echos TV, Il manque encore 800 000 logements en France, [En ligne] (consulté le 28 janvier 2014), http://videos.lesechos.fr/news/invite-business/g-nafilyan-kaufman-broad-il-manque-encore-800-000-logements-en-france-2718128998001.html

[14] Insee, Le parc de logements en France au 1er janvier 2014, Figure 1 – Évolution du nombre de logements par catégorie [En ligne] (consulté le 17 février 2017), https://www.insee.fr/fr/statistiques/1379714#tableau-figure1

[15] Un logement vacant est un logement inoccupé qui est proposé à la vente ou à la location. Il peut également être un logement en attente d’occupation par un acheteur ou un locataire, de règlement de succession; conservé par un employeur pour un usage futur au profit de ses employés, gardé vacant (souvent à des fins spéculatives) et sans affectation précise par le propriétaire (logement très vétuste, etc.)

[16] Insee, MEN5 – Ménages par type de ménage et âge de la personne de référence en 2013, [En ligne] (consulté le 17 février 2017), https://www.insee.fr/fr/statistiques/2020338?sommaire=2106091&geo=METRO-1

[17] Indice du coût de la construction : L’indice du coût de la construction mesure chaque trimestre l’évolution des prix des bâtiments neufs à usage principal d’habitation. Il s’agit du prix TVA incluse, payé par les maîtres d’ouvrages aux entreprises de construction. Il s’attache exclusivement aux travaux de construction. Il exclut les prix et coûts liés au terrain (viabilisation, fondations spéciales…), ainsi que les honoraires, les frais de promotion et les frais financiers. Il ne couvre pas non plus les opérations d’entretien-amélioration. Insee, Coût de la construction (indice du) /ICC, [En ligne] (consulté le 17 février 2017), https://www.insee.fr/fr/metadonnees/definition/c1402

[18] Lafinancepourtous.com, Repères sur l’évolution des prix de l’immobilier, [En ligne] (consulté le 17 avril 2017), https://www.lafinancepourtous.com/decryptages/finance-perso/epargne-et-placement/immobilier/reperes-sur-levolution-des-prix-de-limmobilier/

[19] Insee, Indice du coût de la construction des immeubles à usage d’habitation (ICC), [En ligne] (consulté le 17 avril 2017), https://www.bdm.insee.fr/bdm2/affichageSeries?idbank=000008630&page=tableau&request_locale=fr

[20] Le Revenu Disponible Brut des ménages (RDB) est la part du revenu qui reste à la disposition des ménages pour la consommation et l’épargne une fois déduits les prélèvements sociaux et fiscaux. Il correspond à l’ensemble des revenus dont dispose un ménage : salaires, revenus financiers, allocation familiale, prestations sociales, retraites, etc.

[21] L’observatoire Caisse d’Epargne 2008, Logement, entre rêve et raison, [En ligne] (consulté le 15 mars 2017), https://www.extranet.caisse-epargne.fr/portailmedia/Pdf-CE/obs_2008_doc.pdf

[22] Légifrance, Loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948, [En ligne] (consulté le 15 mars 2017), https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000879802

[23] Légifrance, Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, [En ligne] (consulté le 15 mars 2017), https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000874247

[24] Lelong David, Une évolution des prix immobiliers à Paris en 7 phases (Partie 2/3), Immobilier-Danger.com, [En ligne] (consulté le 16 avril 2019), https://www.immobilier-danger.com/Une-evolution-des-prix-immobiliers-713.html

[25] Insee, Prix des logements anciens, Dans les années 2000, ils ont augmenté beaucoup plus vite que les loyers et les revenus, [En ligne] (consulté le 6 mars 2017), https://www.insee.fr/fr/statistiques/1281297

[26] Insee, Le parc de logements en France au 1er janvier 2014, Figure 1 – Évolution du nombre de logements par catégorie, Op.cit

[27] Insee, SM01 : salaire minimum pour 35 heures hebdomadaires (en euros courants), Op.Cit.

[28] Insee, Insee en bref, Pour comprendre…le pouvoir d’achat et l’indice des prix, [En ligne] (consulté le 1 octobre 2018), https://www.insee.fr/fr/statistiques/fichier/2416930/insee-en-bref-ipc.pdf

[29] Lebelle Aurélie (2012), Un Français sur cinq consacre plus de 30 % de ses revenus à se loger, Le Parisien.fr, [En ligne] (consulté le 17 mars 2012), http://www.leparisien.fr/economie/immobilier/un-francais-sur-cinq-consacre-plus-de-30-de-ses-revenus-a-se-loger-17-03-2012-1910524.php?xtor=EREC-109—-559652@1

[30] OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération parisienne), L’évolution des loyers dans la région parisienne et en province, [En ligne] (consulté le 20 mars 2017), http://temis.documentation.developpement-durable.gouv.fr/docs/Temis/0054/Temis-0054792/16359-2007-4.pdf

[31] Insee, Indice de référence des loyers (IRL) – Base 100 4ème trimestre 1998, Indice pour la révision d’un loyer d’habitation [En ligne] (consulté le 20 avril 2019), https://www.insee.fr/fr/statistiques/3532378?sommaire=3530678

[32] Insee, SM01 : salaire minimum pour 35 heures hebdomadaires (en euros courants), Op.Cit.

[33] Insee, Stabilité des prix à la consommation en moyenne en 2015, Prix à la consommation – moyennes annuelles (IPC) – 2015, [En ligne] (consulté le 24 août 2018), https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011356

[34] Lebelle Aurélie (2012), Un Français sur cinq consacre plus de 30 % de ses revenus à se loger, Le Parisien.fr, [En ligne] (consulté le 17 mars 2012), http://www.leparisien.fr/economie/immobilier/un-francais-sur-cinq-consacre-plus-de-30-de-ses-revenus-a-se-loger-17-03-2012-1910524.php?xtor=EREC-109—-559652@1

[35] Ministère de la transition écologique et solidaire, Le diagnostic de performance énergétique, [En ligne] (consulté le 4 décembre 2018), https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/diagnostic-performance-energetique-dpe

[36] Commissariat général au développement durable, Chiffres et statistiques : Parc de logement en France métropolitaine, en 2012, [En ligne] (consulté le 22 novembre 2015), http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/CS534_cle099a94.pdf

[37] Légifrance, Loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948, [En ligne] (consulté le 15 mars 2017), https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000879802

[38] Légifrance, Décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d’habitation ou à usage professionnel, [En ligne] (consulté le 18 mai 2016), https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000495766&categorieLien=cid

[39] Légifrance, Décret n° 2016-1448 du 26 octobre 2016 modifiant le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d’habitation ou à usage professionnel, [En ligne] (consulté le 8 mars 2015), https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/10/26/LHAL1627165D/jo/texte

[40] Insee, Indice de référence des loyers (IRL) Base 1998, Op.Cit.

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