Pourquoi les prix du logement ont-ils augmentés ?

Jean-Christophe Giuliani

 Malgré son caractère pédagogique, cette animation n’explique pas les causes de l’augmentation des prix du logement. De 1997 à 2013, le budget des ménages alloués au logement a considérablement augmenté. Le graphique ci-dessous compare l’évolution des dépenses moyennes mensuelles par habitant allouées au logement avec la part du budget et du SMIC net mensuel consacrée à ces dépenses de 1959 à 2013.

–  Source : Insee, 2.201 Consommations effectives par fonction à prix courants[1].
–  Source : Insee, 1.115 Produit intérieur brut et revenu national brut par habitant, Op.Cit.
–  Source : Insee, SM02 : salaire minimum de 1951 à 2005 (en euros courants), Op.Cit.
–  Source : Insee, SM01 : salaire minimum pour 35 heures hebdomadaires (en euros courants), Op.Cit.

De 1959 à 2013, tandis que les dépenses allouées au logement passaient de 5 € à 385 €, la part du budget consacrée à ces dépenses passait de 11 % à 26,9 % et celle du SMIC de 12,3 % à 34,3 %. Tandis que les dépenses allouées au logement étaient multipliées par 80, la part du budget et du SMIC consacrée à ces dépenses augmentaient de 15,6 et de 22 points. Selon une étude de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier), de 1997 à 2007, le prix des maisons et des appartements a progressé de 142 %[2]. De 1996 à 2008, tandis que le revenu disponible brut (RDB) des ménages augmentait de 36,8 %, le prix moyen des logements anciens augmentait de 150 %[3]. Selon une enquête de l’observatoire du logement datant d’avril 2012, qu’ils soient locataires ou propriétaires, 55 % des Français déclaraient consacrer un tiers de leur budget à se loger[4]. En identifiant les causes de ces hausses, il sera possible de proposer des solutions pour réduire ces dépenses à 270 €, soit à 26 % du revenu optimal.

  • Quels sont les causes de la hausse des prix du logement ?

Avant de proposer des solutions pour réduire ce budget, il est nécessaire d’analyser les causes de la hausse des prix de l’immobilier. Pour expliquer les hausses de prix du logement et des loyers, l’argument avancé par les experts est souvent le manque de logement. En effet, en 2012, des experts et des politiques ne cessaient d’affirmer qu’il manquait 800 mille logements en France[5]. Étant donné que la France manque de logements, sous l’effet de la loi, dite « de l’offre et de la demande », il est normal que les prix de l’immobilier et des loyers augmentent. Pour loger l’ensemble de la population et baisser les prix, des experts estimaient qu’il serait nécessaire de construire 150 mille logements par an. Avant de construire ces logements, il apparaît judicieux d’effectuer l’inventaire du parc immobilier. Le graphique ci-dessous présente l’évolution du parc immobilier français des résidences principales et des logements vacants de 1983 à 2014.

–  Source : Insee, Le parc de logements en France au 1er janvier 2014, Figure 1 – Évolution du nombre de logements par catégorie[6].

De 1983 à 2013, le nombre de résidences principales et de logements vacants a augmenté respectivement de 40,5 % et de 37,4 %[7]. Si la France avait manqué de 800 mille logements, le nombre de vacants n’aurait pas augmenté, mais diminué de 143 %. Étant donné que le parc immobilier comprenait un excédent de 2,55 millions de vacants, la France ne manquait pas de logements en 2013.

Après avoir montré qu’il ne manquait pas de logement, il apparaît pertinent d’étudier l’adéquation entre l’offre et la demande. Le graphique ci-dessous présente le nombre de ménages, de résidences principales, de résidences secondaires et de logements vacants en 2013.

–  Source : Insee, MEN5 – Ménages par type de ménage et âge de la personne de référence en 2013[8]
–  Source : Insee, Le parc de logements en France au 1er janvier 2014, Op.Cit.

En 2013, la France comprenait 27 806 631 ménages (un ménage comprend une personne et plus) et 27 827 000 résidences principales occupées de manière habituelle, soit un excédent de 20 369 logements. Le nombre de résidences principales et de logements vacants étant excédentaire, malgré les 3,15 millions de résidences secondaires, l’offre de logement était largement supérieure à la demande. En fonction de la loi dite « de l’offre et de la demande », les prix de l’immobilier et des loyers n’auraient donc pas dû augmenter, mais baisser.

La hausse des prix n’étant pas due à un manque de logement, il apparaît pertinent de se demander si elle ne serait pas due à la hausse du coût de la construction. Si le prix d’un appartement était corrélé à l’indice du coût de la construction[9], sa hausse varierait en fonction du coût de la construction. Le graphique ci-dessous compare l’évolution du prix moyen au m² d’un appartement neuf avec l’indice du coût de la construction de 1985 à 2013.

–  Sources : Lafinancepourtous.com, d’après Insee : SOeS[10].
–  Sources : Insee, Indice du coût de la construction des immeubles à usage d’habitation (ICC)[11].
–  Champ : France métropolitaine

De 1985 à 2013, l’indice du coût de la construction est passé de 847 à 1 615 € et le prix moyen du m² d’un appartement neuf de la France métropolitaine est passé de 1 268 à 3 884 €. Étant donné que le prix du m² a augmenté de 206 % et que la hausse de l’indice du coût de la construction a seulement été de 90,7 %, la hausse des prix du marché de l’immobilier n’est pas due à l’augmentation du coût de la construction.

Le coût de la construction n’étant pas responsable, il apparaît pertinent de se demander si cette augmentation ne serait pas due à la hausse du revenu des ménages. Ce graphique de la Caisse d’Épargne, qui date de 2008, présente l’évolution des prix de l’immobilier par rapport au revenu disponible brut des ménages (RDB)[12] de 1936 à 2008.

–  Sources : prix « standard » des logements anciens 1936-2005 en France de J. Friggit ; base BIEN ; INSEE ; estimations CNCE[13]

De 1945 à 1948, le ratio du prix moyen de l’immobilier de la France est passé de 3,5 à 0,5 fois le RDB des ménages. Cette baisse pourrait être attribuée à l’Ordonnance n°45-1483 du 30 juin 1945 qui a permis de bloquer les prix malgré le manque de logements consécutif à la guerre. De 1948 à 1960, ce ratio est passé de 0,5 à 1,5 fois le RDB. La hausse des prix aurait été provoquée par la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948[14]. Tandis que cette loi régulait le loyer des logements anciens, elle libérait ceux des logements neufs et rénovés. Motivés par des avantages fiscaux et la liberté des prix, les investisseurs privés ont investi dans la rénovation et la construction de logements neufs. De 1965 à 2000, tandis que ce ratio fluctuait autour de 2,5 fois le RDB en province, celui de Paris a atteint 4,8 fois entre 1986 et 1992, avant de revenir à 3 fois en 1998. Cette hausse pourrait être en partie expliquée par la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986[15]. La loi, dite Méhaignerie, a permis de sortie du cadre légal de la loi de 1948 des logements vacants qui n’avaient pas été rénovés. De 2000 à 2008, ce ratio est passé de 2,5 à 4,3 fois le RDB en province et à plus de 5,5 fois à Paris. En effet, tandis que le prix moyen des logements anciens passait de 96 534 € à 193 368 €, soit une hausse de 100 %, le RDB augmentait seulement de 24,7 %[16]. Étant donné qu’il y avait 1,9 million de logements vacants en 2000, que ce nombre a augmenté de 6,2 %[17] entre 2000 à 2008, et que la hausse du SMIC a seulement été de 34,6 %[18], il est possible d’affirmer que la flambée des prix de l’immobilier n’a pas été provoquée par un manque de logement et l’augmentation du RDB des ménages. La hausse des prix du marché de l’immobilier pourrait donc être à nouveau attribuée à l’ordonnance n°86-1243 du 1er décembre 1986. Sans la liberté des prix autorisés par cette ordonnance, la loi du 23 décembre 1986 n’aurait pas permis, à elle seule, de favoriser la spéculation et donc, la hausse des prix de l’immobilier de 1986 à 1992 et de 2000 à 2008.

L’acquisition d’une maison ou d’un appartement ne concerne pas que les ménages qui souhaitent accéder à la propriété pour se loger. Il concerne également des particuliers aisés et des investisseurs privés qui souhaitent faire des placements financiers. Au lieu de placer leurs surplus de trésoreries en bourse, ils préfèrent investir sur le marché de l’immobilier qui, à long terme, peut apparaître comme un placement moins risqué. L’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine, de diversifier ses placements financiers et d’augmenter ses revenus grâce aux loyers perçus. Comme les prix augmentent, l’investissement locatif est également impacté par la spéculation. Pour générer des profits, les investisseurs doivent commencer par amortir les coûts de l’investissement et des intérêts. Ces coûts étant plus élevés, ils sont donc plus ou moins contraints d’augmenter les loyers.

Étant donné que les actes d’achat et de vente à des fins spéculatifs nécessitent que l’appartement soit vide, pour qu’un appartement soit un produit financier, il doit être vacant. Ce processus provoque une augmentation des stocks de logements vacants, et donc, une rareté artificielle de l’offre qui contribue à l’augmentation des prix de l’immobilier et des loyers. Lorsque la demande devient plus importante que l’offre, les prix augmentent. Lorsqu’ils augmentent, les investisseurs privés revendent leurs biens sur le marché immobilier pour réaliser une plus value.

Les salaires n’ayant pas suivi la hausse des prix, l’accès à la propriété pour se loger est devenu inabordable pour les ménages qui disposent d’un revenu médian. Ceux qui souhaitent y accéder sont contraints de s’endetter massivement, et cela, sur plus de 25 ans auprès des banques. Étant contraint de souscrire à un emprunt immobilier, le cadre ne « travaille pas plus pour gagner plus » pour améliorer sa qualité de vie, mais pour enrichir les spéculateurs immobiliers et les banquiers. Pour honorer ses échéances et donc, ne pas être expulsé, il est obligé de travailler toujours plus. En souscrivant un emprunt, il perd l’initiative du sens qu’il souhaite donner à sa vie. L’emprunt immobilier apparaît donc comme un moyen de pression et de contrôle social indolore, invisible et silencieux des cadres et des classes moyennes qui contribue à renforcer le pouvoir temporel de l’argent et donc, l’autorité de l’élite économique et des banquiers.

La hausse des dépenses allouées au logement concerne également les loyers. En 2010, une étude de l’INSEE affirmait qu’un locataire du privé sur cinq consacrait en moyenne 30 % de son revenu à se loger[19]. Le graphique ci-dessous présente la hausse du loyer moyen d’un appartement de 35 m² en province et la part du revenu qu’un salarié au SMIC lui a consacré de 1991 à 2010.

–  Source : Insee, SM02 : salaire minimum de 1951 à 2005 (en euros courants), Op.Cit.
–  Source : Insee, SM01 : salaire minimum pour 35 heures hebdomadaires (en euros courants), Op.Cit.
–  Source : OLAP, Evolution de la hausse moyenne des loyers pour l’ensemble du parc locatif privé[20].

De 1990 à 2010, selon les données de l’OLAP, le loyer moyen d’un appartement de 35 m² est passé de 164 € à 311 €. Tandis que le loyer augmentait de 97,8 %, le SMIC progressait seulement de 62,2 %. Comme la part du SMIC net mensuel consacrée au loyer est passée de 24 % à 29,5 %, l’écart de 5,5 points a provoqué une augmentation des dépenses allouées au logement.

Le logement étant un bien économique à part entière, le marché locatif est également concerné par l’ordonnance Balladur de 1986 et donc, par la dérégulation des prix. Les prix étant libres, les propriétaires ont le droit de fixer les loyers en fonction de la loi dite de « l’offre et de la demande ». Il est important de préciser qu’ils ont uniquement le droit de fixer librement le montant du premier loyer. En effet, lorsque le locataire est installé, le propriétaire a le droit d’augmenter le loyer une fois par an en fonction de l’indice de référence des loyers. Par exemple, en 2003, un locataire loue un appartement de 35 m² dans un immeuble privé du centre de Lille pour 350 € par mois. Étant donné que son loyer augmente chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers[21], en 2013 son montant aurait été de 410 €, soit une hausse de 17 % sur 10 ans.

En revanche, lorsque le logement est vide, le propriétaire a le droit d’augmenter le montant du loyer en fonction des prix du marché. Si ce locataire avait quitté son logement fin 2012, suite à la hausse des loyers dans le centre de Lille, le propriétaire aurait eu le droit de le fixer à 500 € en 2013. Tandis que sur 10 ans, le SMIC augmentait de 31,2 %[22], ce loyer aurait progressé de 42,9 %. Le salaire net d’un smicard étant de 1 121 €, s’il avait souhaité emménager dans le centre de Lille, les dépenses allouées à son loyer auraient représenté 44,6 % de son revenu. Ce qui est vrai à Lille, l’est également dans les grandes agglomérations telles que Lyon, Nice, Rennes, etc.

La principale cause de la mobilité géographique d’un ménage est la recherche d’un emploi. Les populations quittent les campagnes et les régions en crise pour emménager dans les régions (Île-de-France, Rhône-Alpes) et les grandes agglomérations (Paris, Lille, Lyon) dynamiques sur le plan économique. Les salaires n’ayant pas suivi la hausse des prix de l’immobilier et des loyers, les ménages au SMIC n’ont plus les moyens de se loger dans ces bassins d’emplois. Les loyers du secteur privé étant disproportionnés, 800 mille personnes ne trouvent pas d’appartement pour se loger. Étant donné que le parc immobilier français comprenait 2,3 millions de logements vacants en 2012, au lieu d’affirmer qu’il manque 800 mille logements, il apparaît plus judicieux de préciser qu’il en manque 800 milles à loyer modéré disponible à la location. Tandis que la France dérégulait le prix des loyers, l’Allemagne les régulait. Grâce à la régulation des prix, le loyer d’un appartement à Berlin oscille entre 5,5 € et 12 € (quartiers centraux et recherchés) le m²[23], soit une fourchette comprise entre 192 € et 420 € pour un appartement de 35 m². L’exemple de Berlin montre que le problème de la hausse des loyers et donc, du manque de logement à loyer modéré dans les grandes agglomérations pourrait être résolu en mettant en œuvre une politique de régulation des prix.

Cette étude met en évidence que la hausse du SMIC ne sert pas à améliorer la qualité de vie des salariés, mais à financer l’investissement locatif des particuliers aisés et des investisseurs privés. Au même titre que l’emprunt immobilier, la hausse des loyers apparaît également comme un moyen de pression et de contrôle social indolore, invisible et silencieux des couches populaires qui contribue à renforcer le pouvoir temporel de l’argent, des banquiers et donc, de l’autorité de l’élite économique.

  • Comment réguler les prix du logement ?

Comme le logement protège du froid et du monde extérieur, il contribue au confort matériel, à l’autonomie et à la dignité de l’existence. Étant donné qu’il est l’un des principaux moyens de subsistance, le marché de l’immobilier et les loyers ne doivent plus être soumis à la spéculation, mais à la volonté des pouvoirs publics. La hausse des dépenses allouées au logement étant due à la dérégulation du marché de l’immobilier, pour les réduire de 29,8 %, l’État doit donc intervenir pour le réguler : interdire la spéculation et les placements financiers dans l’immobilier. Au lieu de construire 150 000 logements par an, il apparaît plus pertinent de motiver les propriétaires des 2,3 millions de logements vacants à les vendre ou à les louer à des prix réguler à des particuliers qui souhaitent se loger. Il est important de signaler que la régulation des prix ne s’appliquera pas aux résidences de luxe et aux locaux commerciaux. Au nom de la liberté, le prix de ces biens sera fixé librement en fonction de la loi du marché dite « de l’offre et de la demande ».

La nouvelle « loi du Maximum » permettra au gouvernement de fixer le prix plafond du m² et des logements par arrêtés ministériels. En 1989, le prix du logement fluctuait autour de 2 fois le RDB d’un ménage. Pour réduire les dépenses, le prix plafond d’un logement sera fixé par arrêtés ministériels à 2 fois le RDB d’un ménage de deux personnes au revenu maximum. Le revenu maximum étant de 1 660 € par mois, le RDB annuel d’un ménage sera de 39 840 €. Le prix plafond d’un logement de 100 m² se situera donc autour de 79 680 €.

Le prix au m² pourra également être réévalué à la hausse ou à la baisse en fonction du niveau de performance énergétique et de rejet de CO2. En France, le bâtiment consomme 43 % de l’énergie et rejette 1/4 des gaz à effet de serre. Le diagnostic de performance énergétique (DPE)[24] s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen. En mesurant la consommation d’énergie et les rejets de CO2, le DPE nous informe sur la performance énergétique d’un logement, ainsi que sur son impact sur le réchauffement climatique. Le DPE comprend deux étiquettes (énergie et climat) de sept classes comprises entre A à G.

Une étude publiée en juillet 2014, par le commissariat général au développement durable, présente la répartition du parc immobilier français en fonction des classes de logement[25]. Les relevés du DPE qui concernent la performance énergétique font apparaître que 0,3 % des logements sont de classe A, 2 % de classe B, 11,7 % de classe C, 24,1 % de classe D, 29,5 % de classe E, 15,4 % de classe F et 15,3 % de classe G. Les relevés qui concernent les rejets de CO2 font apparaître que 6,3 % sont de classe A, 8,4 % de classe B, 17,8 % de classe C, 19,4 % de classe D, 20 % de classe E, 13,2 % de classe F et 13,4 % de classe G. Étant donné que moins de 1 % des logements sont de classe A et que moins de 30 % sont de classe B et C, plus de 70 % du parc immobilier français est composé de logements de classe D, E, F et G.

Actuellement, l’État accorde des avantages fiscaux pour motiver les particuliers et les investisseurs privés à investir dans la rénovation. N’étant qu’informatif, le DPE ne contraint pas à investir dans la rénovation et la construction d’immeubles à haut niveau de performance énergétique. Pour que la DPE motive les investisseurs privés à rénover le parc immobilier, elle doit devenir contraignante. Afin de les inciter à rénover, je propose de soumettre le prix du m² des logements de classe B, C, D, E, F et G à un tarif dégressif fixé par décrets ministériels, en fonction du niveau de performance du logement. Seul le m² des logements de classe A sera soumis à la loi du marché dite « de l’offre et de la demande ». Le tableau ci-dessous propose une grille de prix au m² en fonction de la classe et de la surface.

Le m² d’un logement neuf de classe B étant fixé par arrêtés ministériels à 850 €, le prix d’un appartement de 100 m² sera de 85 000 €. Le m² d’un logement ancien de classe G étant de 200 €, le prix d’une maison de 100 m² sera de 20 000 €. Le prix au m² pourra être réévalué à la hausse par des indices fixés par l’État en fonction de la surface corrigée[26] : la surface habitable réelle, un ascenseur, la localisation, le niveau de confort, la surface du terrain, etc. Étant donné que ces maisons devront être rénové, le prix du m² d’un logement de classe D, E, F et G sera plus bas. Lors de la signature de l’acte d’achat, les mentions suivantes devront apparaître sur le contrat : le montant des travaux de rénovation, le nom de l’entreprise qui s’en chargera et le montant de l’emprunt. Pour les financer, l’État imposera aux banques de proposer des emprunts à taux zéro.

Afin d’éviter que des investisseurs privés profitent de la baisse des prix pour s’emparer du parc immobilier, le gouvernement devra également voter une loi qui interdira les placements dans l’immobilier et limitera le nombre de logements autorisés par personne. Un ménage aura le droit d’être propriétaire d’une maison, d’un appartement et de deux résidences secondaires. Les surplus, que le ménage détiendrait, devront être mis en vente. L’augmentation de l’offre de logements favorisera la baisse des prix au profit des ménages qui souhaiteront accéder à la propriété pour se loger. La priorité devra être accordée aux ménages qui souhaitent acquérir leur résidence principale. Si deux ménages convoitent un même logement, celui qui souhaite accéder à la propriété sera prioritaire sur celui qui souhaite acquérir une résidence secondaire. Seuls les surplus de logements vacants pourront être mis en vente sur le marché en tant que résidences secondaires.

La nouvelle « loi du Maximum » donnera également au gouvernement les moyens d’intervenir sur le marché locatif. À partir d’arrêtés ministériels, l’État fixera le prix plafond des loyers. Pour les encadrer, il apparaît pertinent de s’inspirer de la loi n°48-1 360 du 1er septembre 1948 et de la surface corrigée. Le tableau ci-dessous correspond à la valeur locative mensuelle des logements soumis à la loi de 1948 hors de l’agglomération parisienne.

–  Source : Légifrance, Décret n° 2013-863 du 26 septembre 2013 modifiant le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d’habitation ou à usage professionnel[27].

Tous les locaux d’habitation ou à usage professionnel qui relève encore de la loi de septembre 1948 sont soumis à des prix fixés par décret. Par exemple, un logement de 70 m² de catégorie III A soumis à la loi de 1948 est de 161 €. L’objectif n’est pas de revenir à la loi de 1948, mais de s’inspirer d’elle pour réguler le prix des loyers en intégrant la performance énergétique et les émissions de gaz à effet de serre.

Actuellement, moins de 1 % du parc locatif est de classe A, moins de 30 % est de classe B et C et plus de 70 % se situe entre la classe D et G. Pour motiver les propriétaires à investir dans la rénovation, les loyers seront soumis à un tarif dégressif fixé par décrets ministériels en fonction de la performance énergétique du logement. Seuls les propriétaires de logement de classe A auront la liberté de fixer les loyers en fonction de la loi du marché. Lorsque l’appartement sera loué, le loyer pourra être augmenté une fois par an en fonction de l’indice de référence des loyers[28]. Ce tableau propose de fixer la valeur locative d’un logement en fonction de sa classe et de sa surface.

Par exemple, en 2003, un propriétaire souhaite louer un appartement de 35 m² de classe D situé dans le centre de Lille. Avec la « loi du Maximum », comme les 10 premiers m² auraient été à 7 € et les 25 m² restants à 4 €, il aurait eu le droit de le louer 170 €. En le louant 170 €, le salarié au revenu optimal de 1 040 € lui aurait consacré 16,3 % de son revenu. Lorsque l’appartement aura été loué, ce propriétaire aura le droit de l’augmenter une fois par an en fonction de l’indice de référence des loyers. L’indice de référence ayant augmenté de 17 % de 2003 à 2013, le montant du loyer de 2013 aurait été de 199 €.

La « loi du Maximum » permettra au salarié qui percevra le revenu optimal d’augmenter son pourvoir d’achat. Sans cette loi, ce même propriétaire aurait eu le droit de louer son appartement 500 €. Un salarié au SMIC, qui gagne 1 121 € par mois, aurait dû consacrer 44,6 % de son revenu. Le loyer payé, tandis que celui qui travaille 5 jours disposera de 621 €, celui qui travaillera 3 jours disposera de 870 €. En gagnant 81 € de moins, celui qui est au revenu optimal disposera donc d’un pouvoir d’achat supplémentaire de 249 €.

Étant donné que moins de 1 % du parc immobilier français est de classe A, l’application de la nouvelle « loi du maximum » provoquera une baisse importante des prix de l’immobilier et des loyers. Afin de retrouver la liberté de fixer les prix, les investisseurs privés seront fortement motivés à investir dans la rénovation et la construction de logements à haute performance énergétique. Non seulement, la rénovation des logements permettra la création de milliers d’emplois, mais en plus, elle permettra de réduire le gaspillage d’énergie, les rejets de gaz à effet de serre et donc, de lutter contre le réchauffement climatique.

Jean-Christophe Giuliani

Pour aborder les solutions qui permettront d’en finir avec le chômage, je vous invite à lire « En finir avec le chômage : un choix de société ! », sous un format Kindle ou papier,  en cliquant sur le lien « En finir avec le chômage« .

Pour accéder aux pages suivantes :

– Je consomme, donc je suis


[1] Insee, 2.201 Consommations effectives par fonction à prix courants, [En ligne] (consulté le 15 janvier 2013), https://www.insee.fr/fr/statistiques/2383640?sommaire=2383694

[2] Liberation.fr, La pierre trop lourde pour les Français, [En ligne] (consulté le samedi 8 septembre 2007), http://www.liberation.fr/evenement/2007/09/08/la-pierre-trop-lourde-pour-les-francais_101340

[3] Insee, Prix des logements anciens, Dans les années 2000, ils ont augmenté beaucoup plus vite que les loyers et les revenus, [En ligne] (consulté le 6 mars 2017), https://www.insee.fr/fr/statistiques/1281297

[4] Le Parisien.fr, Le budget logement explose, [En ligne] (consulté le 10 octobre 2012), http://www.leparisien.fr/espace-premium/actu/le-budget-logement-explose-04-04-2012-1938246.php

[5] Les Echos TV, Il manque encore 800 000 logements en France, [En ligne] (consulté le 28 janvier 2014), http://videos.lesechos.fr/news/invite-business/g-nafilyan-kaufman-broad-il-manque-encore-800-000-logements-en-france-2718128998001.html

[6] Insee, Le parc de logements en France au 1er janvier 2014, Figure 1 – Évolution du nombre de logements par catégorie [En ligne] (consulté le 17 février 2017), https://www.insee.fr/fr/statistiques/1379714#tableau-figure1

[7] Un logement vacant est un logement inoccupé qui est proposé à la vente ou à la location. Il peut également être un logement en attente d’occupation par un acheteur ou un locataire, de règlement de succession; conservé par un employeur pour un usage futur au profit de ses employés, gardé vacant (souvent à des fins spéculatives) et sans affectation précise par le propriétaire (logement très vétuste, etc.)

[8] Insee, MEN5 – Ménages par type de ménage et âge de la personne de référence en 2013, [En ligne] (consulté le 17 février 2017), https://www.insee.fr/fr/statistiques/2020338?sommaire=2106091&geo=METRO-1

[9] Indice du coût de la construction : L’indice du coût de la construction mesure chaque trimestre l’évolution des prix des bâtiments neufs à usage principal d’habitation. Il s’agit du prix TVA incluse, payé par les maîtres d’ouvrages aux entreprises de construction. Il s’attache exclusivement aux travaux de construction. Il exclut les prix et coûts liés au terrain (viabilisation, fondations spéciales…), ainsi que les honoraires, les frais de promotion et les frais financiers. Il ne couvre pas non plus les opérations d’entretien-amélioration. Insee, Coût de la construction (indice du) /ICC, [En ligne] (consulté le 17 février 2017), https://www.insee.fr/fr/metadonnees/definition/c1402

[10] Lafinancepourtous.com, Repères sur l’évolution des prix de l’immobilier, [En ligne] (consulté le 17 avril 2017), http://www.lafinancepourtous.com/Decryptages/Dossiers/Immobilier/Reperes-sur-l-evolution-des-prix-de-l-immobilier

[11] Insee, Indice du coût de la construction des immeubles à usage d’habitation (ICC), [En ligne] (consulté le 17 avril 2017), https://www.bdm.insee.fr/bdm2/affichageSeries?idbank=000008630&page=tableau&request_locale=fr

[12] Le Revenu Disponible Brut des ménages (RDB) est la part du revenu qui reste à la disposition des ménages pour la consommation et l’épargne une fois déduits les prélèvements sociaux et fiscaux. Il correspond à l’ensemble des revenus dont dispose un ménage : salaires, revenus financiers, allocation familiale, prestations sociales, retraites, etc.

[13] L’observatoire Caisse d’Epargne 2008, Logement, entre rêve et raison, [En ligne] (consulté le 15 mars 2017), https://www.extranet.caisse-epargne.fr/portailmedia/Pdf-CE/obs_2008_doc.pdf

[14] Légifrance, Loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948, [En ligne] (consulté le 15 mars 2017), https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000879802

[15] Légifrance, Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, [En ligne] (consulté le 15 mars 2017), https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000874247

[16] Insee, Prix des logements anciens, Dans les années 2000, ils ont augmenté beaucoup plus vite que les loyers et les revenus, Op.Cit.

[17] Insee, Le parc de logements en France au 1er janvier 2014, Figure 1 – Évolution du nombre de logements par catégorie, Op.cit

[18] Insee, SM01 : salaire minimum pour 35 heures hebdomadaires (en euros courants), Op.Cit.

[19] Le Parisien.fr, Un Français sur cinq consacre plus de 30 % de ses revenus à se loger, [En ligne] (page consulté le 17 mars 2012), http://www.leparisien.fr/economie/immobilier/un-francais-sur-cinq-consacre-plus-de-30-de-ses-revenus-a-se-loger-17-03-2012-1910524.php?xtor=EREC-109—-559652@1

[20] OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération parisienne), L’évolution des loyers dans la région parisienne et en province, [En ligne] (Consulté le 20 mars 2017), http://temis.documentation.developpement-durable.gouv.fr/docs/Temis/0054/Temis-0054792/16359-2007-4.pdf

[21] Insee, Indice de référence des loyers (IRL) Base 1998, [En ligne] (Consulté le 20 mars 2017), https://www.bdm.insee.fr/bdm2/affichageSeries?request_locale=fr&idbank=001515333&idbank=001515334&codeGroupe=1182

[22] Insee, SM01 : salaire minimum pour 35 heures hebdomadaires (en euros courants), Op.Cit.

[23] B Berlin Paris invest, Évolution des loyers à Berlin, [En ligne] (consulté le 8 mars 2017), http://blog.berlin-paris-invest.com/evolution-des-loyers-a-berlin/

[24] Ministère de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de l’aménagement du territoire, Le diagnostic de performance énergétique, [En ligne] (consulté le 8 mars 2015), http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/DGALN_plaquette%20diagnostic%20perf%20energetique_mars%202008.pdf

[25] Commissariat général au développement durable, Chiffres et statistiques : Parc de logement en France métropolitaine, en 2012, [En ligne] (consulté le 22 novembre 2015), http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/CS534_cle099a94.pdf

[26] Légifrance, Décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d’habitation ou à usage professionnel, [En ligne] (consulté le 18 mai 2016), https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000495766&categorieLien=cid

[27] Légifrance, Décret n° 2016-1448 du 26 octobre 2016 modifiant le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d’habitation ou à usage professionnel, [En ligne] (consulté le 8 mars 2015), https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/10/26/LHAL1627165D/jo/texte

[28] Insee, Indice de référence des loyers (IRL) Base 1998, Op.Cit.

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