Pourquoi les prix du logement ont-ils augmentés ?

Jean-Christophe Giuliani

Une enquête de l’observatoire du logement montre que 55 % des Français déclarent consacrer un tiers de leur budget à se loger[1]. Puisque le logement protège du froid et du monde extérieur, il contribue au confort, à l’autonomie et à la dignité de l’existence. Étant donné qu’il est indispensable à la satisfaction des besoins physiologiques, il est nécessaire d’intervenir pour diminuer les dépenses allouées au logement. Avant de proposer des solutions pour les réduire, il apparaît nécessaire de comprendre les causes de la hausse de ces dépenses.

L’équation ci-dessous calcule les dépenses moyennes mensuelles par habitant allouées au logement (DMMhL).

– Soit, Pop est la population totale France : 65 899 406 hab[1].
– « , DL est le montant dépenses allouées logement : 301 696 524 000[2].
– « , Μ est le nombre mois par an : 12 mois.
– « , DΜMhL est le montant dépenses moyennes mensuelles par habitant allouées logement :

En 2013, comme 65 millions de Français allouaient 301,6 milliards € au logement, en moyenne il y consacrait 385 € par mois. Indépendamment de son niveau de revenu et de son âge, chaque français consacre en moyenne 385 € par mois à se loger.

Cette équation permet de tracer la courbe de l’évolution des dépenses et de la part du Smic allouées au logement de 1959 à 2013.

–  Source : Insee, 2.201 Consommations effectives par fonction à prix courants, Op.Cit.
–  Source : Insee, 1.115 Produit intérieur brut et revenu national brut par habitant, Op.Cit.
–  Source : Insee, SM02 : salaire minimum de 1951 à 2005[3]
–  Source : Insee, SM01 : salaire minimum pour 35 heures hebdomadaires[4]

De 1959 à 2013, les dépenses allouées au logement sont passées de 5 € à 385 €. Tandis que le montant du Smic passait de 39 € à 1 121 €, la part du Smic allouée à ces dépenses passait de 12,3 % à 34,3 %, soit une hausse de 22 points. Le montant du Smic ayant été multiplié par 28,7, il n’a pas permis d’absorber la hausse de ces dépenses qui ont été multipliées par 77. En 1982, la part du Smic allouée au logement était de 21,3 %. Avant de proposer des solutions pour la réduire de 13 points, il apparaît nécessaire d’identifier les causes de la hausse des prix de l’immobilier et des loyers.

  • Les causes de la hausse du marché de l’immobilier.

Selon une étude de la Fnaim, de 1997 à 2007, le prix des maisons et des appartements a progressé de 142 %[5]. Des experts et des politiques affirment que la hausse du marché de l’immobilier et des loyers est due à un manque de logements. Puisqu’il manque 800 000 logements en France[6], à cause de la loi du marché, les prix de l’immobilier et des loyers flambent. Pour baisser les prix, ils estiment qu’il serait nécessaire de construire 150 000 logements par an. Avant d’en construire, il apparaît judicieux d’effectuer l’inventaire du parc immobilier.

Le graphique ci-dessous présente l’évolution du parc immobilier des résidences principales et des logements vacants de 1983 à 2014.

–  Source : Insee, Le parc de logements en France au 1er janvier 2014[7].

De 1983 à 2013, le nombre de résidences principales a augmenté de 40,5 % et de logements vacants de 37,4 %[8]. Si la France avait manqué de 800 000 logements, le nombre de vacants n’aurait pas augmenté, mais diminué de 143 %. Étant donné que le parc immobilier comprenait un excédent de 2,55 millions de vacants, la France ne manquait pas de logements en 2013.

Ayant montré qu’il ne manquait pas de logements, je propose d’étudier l’adéquation entre l’offre et la demande. Le graphique ci-dessous présente le nombre de ménages, de résidences principales, de résidences secondaires et de logements vacants en 2013.

–  Source : Insee, MEN5 – Ménages par type de ménage et âge de la personne de référence en 2013[9]
–  Source : Insee, Le parc de logements en France au 1er janvier 2014, Op.Cit.

En 2013, la France comprenait 27 806 631 ménages (une personne et plus) et 27 827 000 résidences principales occupées de manière habituelle, soit un excédent de 20 369 logements. Le nombre de résidences principales et de logements vacants étant excédentaire, malgré les 3,15 millions de résidences secondaires, l’offre de logement était supérieure à la demande. En fonction de la loi dite « de l’offre et de la demande », les prix de l’immobilier et des loyers n’auraient pas dû augmenter, mais baisser.

La hausse des prix n’étant pas due à un manque de logement, est-ce qu’elle serait due au coût de la construction ? Si le prix d’un appartement était corrélé à l’indice du coût de la construction[10], sa hausse varierait en fonction de son coût. Le graphique ci-dessous compare l’évolution du prix moyen au m² d’un appartement neuf avec l’indice du coût de la construction de 1985 à 2013.

–  Sources : Lafinancepourtous.com, d’après Insee : SOeS[11].
–  Sources : Insee, Indice du coût de la construction des immeubles à usage d’habitation (ICC)[12].

De 1985 à 2013, tandis que l’indice du coût de la construction passait de 847 à 1 615 €, soit une hausse de 90,7 %, le prix moyen du m² d’un appartement neuf passait de 1 268 à 3 884 €, soit une hausse de 206 %. La hausse des prix du marché de l’immobilier n’est donc pas due à la hausse du coût de la construction.

Le coût de la construction n’étant pas responsable, il apparaît pertinent de se demander si cette augmentation ne serait pas due à la hausse du revenu des ménages. Ce graphique de la Caisse d’Épargne, qui date de 2008, présente l’évolution des prix de l’immobilier par rapport au revenu disponible brut des ménages (RDB)[13] de 1936 à 2008.

–  Sources : prix « standard » des logements anciens 1936-2005 en France de J. Friggit[14].

De 1945 à 1948, le ratio du prix moyen de l’immobilier de la France est passé de 3,5 à 0,5 fois le RDB des ménages. Cette baisse pourrait être attribuée à l’Ordonnance n°45-1483 du 30 juin 1945 relative aux prix qui a permis de bloquer les prix malgré le manque de logements consécutif à la guerre. De 1948 à 1960, ce ratio est passé de 0,5 à 1,5 fois le RDB. La hausse des prix aurait été provoquée par la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948[15]. Tandis que cette loi régulait le loyer des logements anciens, elle libérait ceux des logements neufs et rénovés. Motivés par des avantages fiscaux et la liberté des prix, les investisseurs privés ont investi dans la rénovation et la construction de logements neufs.

De 1965 à 2000, tandis que ce ratio fluctuait autour de 2,5 fois le RDB en province, celui de Paris a atteint 4,8 fois entre 1986 et 1992, avant de revenir à 3 fois en 1998. La hausse des prix du marché de l’immobilier peut être expliquée par la mise en œuvre de deux lois : l’Ordonnance n°86-1243 du 1er décembre 1986 relative à la liberté des prix et de la concurrence[16], dite l’ordonnance Balladur et la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986[17]. Tandis que la loi n°86-1290, dite Méhaignerie, permettait de sortie du cadre légal de la loi de septembre 1948 des logements vacants qui n’avaient pas été rénovés, l’ordonnance Balladur, permettait de libérer les prix de l’immobilier.

De 2000 à 2008, ce ratio est passé de 2,5 à 4,3 fois le RDB en province et à plus de 5,5 fois à Paris. De 1998 à 2008, tandis que le RDB des ménages augmentait de 36,8 %, le prix moyen des logements anciens augmentait de 141 %[18]. Selon l’Insee, d’une part, le prix des logements anciens a été multiplié par deux, et d’autre part, rapporté au RDB des ménages, l’indice du prix des logements a été multiplié par 1,7 entre 2000 et 2007[19]. De 2000 à 2008, le nombre de logements vacants a augmenté de 6,2 %[20] et le taux horaire du Smic de 34,6 %[21]. Il est donc possible d’affirmer que la flambée des prix de l’immobilier n’a pas été provoquée par un manque de logement et la hausse du RDB des ménages. La flambée des prix du marché de l’immobilier, qui a débuté en 1986 et qui n’a cessé de s’amplifier depuis 2000, peut donc être une fois de plus attribuée à la liberté des prix, favorisée par l’ordonnance Balladur de 1986.

Puisque les prix de l’immobilier ont été multipliés par deux, comment se fait-il que le taux d’inflation n’ait pas augmenté ? En étudiant la brochure de l’Insee, qui explique le mode de calcul de l’indice des prix, il apparaît que l’achat d’un logement n’est pas considéré comme une dépense de consommation.

« L’indice des prix ne retient pas les remboursements des emprunts liés à l’achat d’un logement. D’ailleurs ceux relatifs aux crédits à la consommation ne le sont pas davantage, car les remboursements d’emprunt relèvent d’opérations financières »[22].

Considérés comme un investissement ou une opération financière, l’achat d’un logement ou les traites mensuelles, qui s’apparentent à un loyer, ne contribuent donc pas au calcul de l’indice des prix. Si l’achat d’un logement avait été pondéré à hauteur de 34,3 %, le taux de l’indice des prix aurait considérablement augmenté. Le taux horaire du Smic étant indexé sur le taux d’inflation, il aurait provoqué la hausse du RDB des ménages. Cette hausse aurait permis au ratio du prix moyen de l’immobilier de fluctuer à nouveau entre 2 et 2,5 fois le RDB. Au lieu de cela, les salaires stagnent et le pouvoir d’achat des ménages diminue considérablement.

Que l’achat d’un logement soit considéré comme un placement financier ne relève pas du hasard. En effet, l’acquisition d’un appartement ne concerne pas que les ménages qui souhaitent accéder à la propriété pour se loger. Il concerne également des particuliers aisés et des investisseurs privés qui souhaitent faire des placements financiers. Au lieu de placer leurs surplus de trésoreries en bourse, ils préfèrent investir sur le marché de l’immobilier qui, à long terme, peut apparaître comme un placement moins risqué. L’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine, de diversifier ses placements financiers et d’augmenter ses revenus grâce aux loyers perçus. Comme les prix augmentent, l’investissement locatif est également impacté par la spéculation. Pour générer des profits, les investisseurs doivent commencer par amortir les coûts de l’investissement et des intérêts. Ces coûts étant plus élevés, ils sont donc plus ou moins contraints d’augmenter les loyers.

Un appartement habité ne peut être acheté ou vendu librement. Pour se transformer en produit financier et faire l’objet de spéculation, un appartement doit donc être vacant. Ce processus provoque une augmentation des stocks de logements vacants, et donc, une rareté artificielle de l’offre, qui contribue à l’augmentation des prix de l’immobilier et des loyers. Lorsque la demande devient plus importante que l’offre, les prix augmentent. Lorsqu’ils augmentent, les investisseurs privés revendent leurs biens sur le marché immobilier pour réaliser une plus value.

Les salaires n’ayant pas suivi la hausse des prix, l’accès à la propriété pour se loger est devenu inabordable pour les ménages au revenu médian. Ceux qui souhaitent y accéder sont contraints de s’endetter massivement auprès des banques, et cela, sur plus de 25 ans. En souscrivant un emprunt immobilier, le cadre ne « travaille pas plus pour gagner plus » et améliorer sa qualité de vie, mais pour enrichir les spéculateurs immobiliers et les banquiers. Pour ne pas être expulsé, il est contraint de travailler plus afin d’honorer ses échéances. En empruntant, il perd donc l’initiative du sens qu’il souhaite donner à sa vie. L’emprunt immobilier apparaît donc comme un moyen de pression et de contrôle social indolore, invisible et silencieux des cadres et des classes moyennes qui renforcent le pouvoir temporel de l’argent et donc, de l’autorité de l’élite économique et des banquiers.

  • Les causes de la hausse des loyers.

La hausse des dépenses allouées au logement concerne également les loyers. En 2010, une étude de l’Insee affirmait qu’un locataire du privé sur cinq consacrait en moyenne 30% de son revenu à se loger[23]. Le graphique ci-dessous présente la part du Smic allouée au loyer d’un appartement de 50 m² de 1991 à 2010.

–  Source : Insee, SM02 : salaire minimum de 1951 à 2005 (en euros courants), Op.Cit.
–  Source : Insee, SM01 : salaire minimum pour 35 heures hebdomadaires (en euros courants), Op.Cit.
–  Source : OLAP, Évolution de la hausse moyenne des loyers pour l’ensemble du parc locatif privé[24].

De 1990 à 2010, selon les données de l’OLAP, tandis que le loyer moyen d’un appartement de 50 m² passait de 235 € à 445 €, la part du Smic consacré à ce loyer passait de 34,3 % à 42,1 %, soit une hausse de 7,8 points. Le taux horaire du Smic ayant augmenté 88,7 %, sa hausse a juste permis d’absorber celle des loyers qui ont augmenté de 89,4 %. Le logement étant un bien économique, le marché locatif est également concerné par l’ordonnance Balladur de 1986 et donc, par la dérégulation des prix. Les prix étant libres, un propriétaire a le droit de fixer un loyer en fonction de la loi de « l’offre et de la demande ».

Il est important de préciser qu’il a uniquement le droit de fixer librement le montant du premier loyer. Lorsque le locataire est installé, la loi le contraint à augmenter le loyer une fois par an en fonction de l’indice de référence des loyers[25]. Par exemple, en 2003, Paul loue un appartement de 35 m² dans un immeuble privé de Lille pour 350 € par mois. Étant donné que son loyer augmente chaque année en fonction de l’indice de référence, en 2013 son montant aurait été de 410 €, soit une hausse de 17 % sur 10 ans.

En revanche, lorsque le logement est vide, le propriétaire a le droit d’augmenter le montant du loyer en fonction des prix du marché. Si Paul avait quitté son logement fin 2012, suite à la hausse des loyers à Lille, le propriétaire aurait eu le droit de le fixer à 500 € en 2013. Tandis que, sur 10 ans, le Smic a augmenté de 31,2 %[26], ce loyer aurait progressé de 42,9 %. Si le nouveau locataire percevait le Smic, soit 1 121 €, son loyer aurait représenté 44,6 % de son revenu. Ce qui est vrai à Lille, l’est également dans les grandes agglomérations telles que Paris, Lyon, Nice, etc…

Les loyers ayant flambé, comment se fait-il que le taux d’inflation n’ait pas augmenté ? La hausse des loyers n’a pas provoqué celle de l’inflation, car ils sont pondérés par l’indice des prix à la consommation à hauteur de 6 %[27]. Affirmer qu’un locataire au Smic, qui perçoit 1 121 €, paierait un loyer de 67 € relève d’une erreur de perception de la réalité. En 2010, une étude de l’Insee affirmait qu’un locataire du privé sur cinq consacrait en moyenne 30 % de son revenu à se loger[28]. Malgré ce constat, l’Insee continue à pondérer les loyers à hauteur de 6 %. Le taux horaire du Smic étant indexé sur le taux d’inflation, cet écart de 24 points explique la stagnation des salaires. Puisque la part des dépenses allouée au loyer d’un ménage modeste est élevée, son pouvoir d’achat baisse à cause de la hausse des prix et de la stagnation du Smic.

La principale cause de la mobilité géographique d’un ménage est la recherche d’un emploi. Les populations quittent les campagnes et les régions en crise pour emménager dans les régions (Île-de-France, Rhône-Alpes, etc…) et les grandes agglomérations (Paris, Lille, Lyon, etc…) dynamiques sur le plan économique. Les salaires n’ayant pas suivi la hausse des prix de l’immobilier et des loyers, les ménages au Smic n’ont plus les moyens de se loger dans ces bassins d’emplois. Les loyers du secteur privé étant disproportionnés, 800 000 personnes ne trouvent pas d’appartement pour se loger. Étant donné que le parc immobilier français comprenait 2,3 millions de logements vacants en 2012, au lieu d’affirmer qu’il manque 800 000 logements, il apparaît plus judicieux de préciser qu’il en manque 800 000 à loyer modéré disponible à la location.

L’étude des loyers montre une fois de plus que la hausse du Smic ne sert pas à améliorer la qualité de vie des salariés, mais à financer l’investissement locatif des particuliers aisés et des investisseurs privés. Au même titre que l’emprunt immobilier, la hausse des loyers apparaît comme un instrument de pression et de contrôle social indolore, invisible et silencieux qui contribue à renforcer le pouvoir temporel de l’argent et, donc, des banquiers et des milieux d’affaires.

Après avoir identifié les causes de la hausse des dépenses allouée au logement, il apparaît donc que, pour les diminuer de 12 points, il est nécessaire d’interdire la spéculation sur le marché de l’immobilier, de réguler les prix du marché de l’immobilier et d’augmenter la pondération de l’indice des prix attribués aux logements et aux loyers.

Cette étude a mis en évidence que la principale cause de la hausse des dépenses allouées au logement est la mise en œuvre de la doctrine ultralibérale. En provoquant la dérégulation du marché de l’immobilier et des loyers, l’ultralibéralisme a provoqué une hausse des prix qui a un impact direct sur le pouvoir d’achat, la qualité de vie et le bien-être des ménages.

Jean-Christophe Giuliani

 

Cet article est extrait de l’ouvrage « En finir avec le chômage : un choix de société ! ».  Ce livre permet d’appréhender les enjeux du choix entre la relance de la croissance du PIB ou de la réduction du temps de travail. Vous pouvez le commander sur le site des Éditions du Net sous un format ePub ou Papier.


Pour accéder aux pages suivantes :

– En finir avec le chômage : un choix de société !

– Satisfaire nos besoins : un choix de société !

 


[1] Le Parisien.fr, Le budget logement explose, [En ligne] (consulté le 10 octobre 2012) ,http://www.leparisien.fr/espace-premium/actu/le-budget-logement-explose-04-04-2012-1938246.php

[1] Insee, 1.115 Produit intérieur brut et revenu national brut par habitant, [En ligne], (consulté le 17 février 2017) https://www.insee.fr/fr/statistiques/2383629?sommaire=2383694

[2] Insee, 2.201 Consommations effectives par fonction à prix courants, [En ligne] (consulté le 28 décembre 2016), https://www.insee.fr/fr/statistiques/2383640?sommaire=2383694

[3] Insee, SM02 : salaire minimum de 1951 à 2005, [En ligne] (consulté le 14 février 2017), https://www.insee.fr/fr/statistiques/2122816?sommaire=2122819

[4] Insee, SM01 : salaire minimum pour 35 heures hebdomadaires (en euros courants), [En ligne] (consulté le 14 février 2017), https://www.insee.fr/fr/statistiques/2122816?sommaire=2122819

[5] Serafini Tonino (2007), La pierre trop lourde pour les Français, Liberation.fr, [En ligne] (consulté le 8 septembre 2007), http://www.liberation.fr/evenement/2007/09/08/la-pierre-trop-lourde-pour-les-francais_101340

[6] Les Echos TV, Il manque encore 800 000 logements en France, [En ligne] (consulté le 28 janvier 2014), http://videos.lesechos.fr/news/invite-business/g-nafilyan-kaufman-broad-il-manque-encore-800-000-logements-en-france-2718128998001.html

[7] Insee, Le parc de logements en France au 1er janvier 2014, Figure 1 – Évolution du nombre de logements par catégorie [En ligne] (consulté le 17 février 2017), https://www.insee.fr/fr/statistiques/1379714#tableau-figure1

[8] Un logement vacant est un logement inoccupé qui est proposé à la vente ou à la location. Il peut également être un logement en attente d’occupation par un acheteur ou un locataire, de règlement de succession; conservé par un employeur pour un usage futur au profit de ses employés, gardé vacant (souvent à des fins spéculatives) et sans affectation précise par le propriétaire (logement très vétuste, etc.)

[9] Insee, MEN5 – Ménages par type de ménage et âge de la personne de référence en 2013, [En ligne] (consulté le 17 février 2017), https://www.insee.fr/fr/statistiques/2020338?sommaire=2106091&geo=METRO-1

[10] Insee, Coût de la construction (indice du) /ICC, [En ligne] (consulté le 17 février 2017), https://www.insee.fr/fr/metadonnees/definition/c1402

[11] Lafinancepourtous.com, Repères sur l’évolution des prix de l’immobilier, [En ligne] (consulté le 17 avril 2017), https://www.lafinancepourtous.com/decryptages/finance-perso/epargne-et-placement/immobilier/reperes-sur-levolution-des-prix-de-limmobilier/

[12] Insee, Indice du coût de la construction des immeubles à usage d’habitation (ICC), [En ligne] (consulté le 17 avril 2017), https://www.bdm.insee.fr/bdm2/affichageSeries?idbank=000008630&page=tableau&request_locale=fr

[13] Le Revenu Disponible Brut des ménages (RDB) est la part du revenu qui reste à la disposition des ménages pour la consommation et l’épargne une fois déduits les prélèvements sociaux et fiscaux. Il correspond à l’ensemble des revenus dont dispose un ménage : salaires, revenus financiers, allocation familiale, prestations sociales, retraites, etc.

[14] L’observatoire Caisse d’Epargne 2008, Logement, entre rêve et raison, [En ligne] (consulté le 15 mars 2017), https://www.extranet.caisse-epargne.fr/portailmedia/Pdf-CE/obs_2008_doc.pdf

[15] Légifrance, Loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948, [En ligne] (consulté le 15 mars 2017), https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000879802

[16] Légifrance, Ordonnance n° 86-1243 du 1 décembre 1986 relative à la liberté des prix et de la concurrence, [En ligne] (consulté le 15 mars 2017), https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=8CC5770909CFA9FB2AA0603052347210.tpdjo09v_3?cidTexte=JORFTEXT000000333548&dateTexte=19960702

[17] Légifrance, Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, [En ligne] (consulté le 15 mars 2017), https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000874247

[18] Lelong David, Une évolution des prix immobiliers à Paris en 7 phases (Partie 2/3), Immobilier-Danger.com, [En ligne] (consulté le 16 avril 2019), https://www.immobilier-danger.com/Une-evolution-des-prix-immobiliers-713.html

[19] Insee, Prix des logements anciens, Dans les années 2000, ils ont augmenté beaucoup plus vite que les loyers et les revenus, [En ligne] (consulté le 6 mars 2017), https://www.insee.fr/fr/statistiques/1281297

[20] Insee, Le parc de logements en France au 1er janvier 2014, Figure 1 – Évolution du nombre de logements par catégorie, Op.cit

[21] Insee, SM01 : salaire minimum pour 35 heures hebdomadaires (en euros courants), Op.Cit.

[22] Insee, Insee en bref, Pour comprendre…le pouvoir d’achat et l’indice des prix, [En ligne] (consulté le 1 octobre 2018), https://www.insee.fr/fr/statistiques/fichier/2416930/insee-en-bref-ipc.pdf

[23] Lebelle Aurélie (2012), Un Français sur cinq consacre plus de 30 % de ses revenus à se loger, Op-Cit.

[24] OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération parisienne), L’évolution des loyers dans la région parisienne et en province, [En ligne] (consulté le 20 mars 2017), http://temis.documentation.developpement-durable.gouv.fr/docs/Temis/0054/Temis-0054792/16359-2007-4.pdf

[25] Insee, Indice de référence des loyers (IRL) – Base 100 4ème trimestre 1998, Indice pour la révision d’un loyer d’habitation [En ligne] (consulté le 20 avril 2019), https://www.insee.fr/fr/statistiques/3532378?sommaire=3530678

[26] Insee, SM01 : salaire minimum pour 35 heures hebdomadaires (en euros courants), Op.Cit.

[27] Insee, Stabilité des prix à la consommation en moyenne en 2015, Prix à la consommation – moyennes annuelles (IPC) – 2015, [En ligne] (consulté le 24 août 2018), https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011356

[28] Lebelle Aurélie (2012), Un Français sur cinq consacre plus de 30 % de ses revenus à se loger, Le Parisien.fr, [En ligne] (consulté le 17 mars 2012), http://www.leparisien.fr/economie/immobilier/un-francais-sur-cinq-consacre-plus-de-30-de-ses-revenus-a-se-loger-17-03-2012-1910524.php?xtor=EREC-109—-559652@1

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